در این رابطه پرداخته شده و منابع خارجی نیز موضوع را به نحو جامع بررسی ننموده اند. از دید ما فضای بحث و بررسی بیشتری وجود دارد .

نویسندگان حقوق ثبت در مباحث مربوط به ثبت املاک و اسناد ، به دعاوی ثبتی و مراجع اعتراض بر ثبت اشاراتی داشته اند که از جمله می توان به موارد ذیل اشاره نمود :
1 ـ حقوق ثبت ـ غلامرضا شهری ( 1383 ،61 ) مینویسد : ” درصورتی که پرونده ای از قبل بین مستدعی ثبت ومعترض برثبت در خصوص ملک مورد تقاضای ثبت جریان داشته باشد براساس ماده 17 قانون ثبت بایدگواهی دادگاه را مبنی برجریان دعوی درخصوص آن ملک بین معترض ومتقاضی ثبت اخذ وظرف 90 روز به اداره ثبت محل تقدیم دارد .”
2 ـ حقوق ثبت ـ دکتر لنگرودی ( 1355 ، 104 ) مینویسد : ” … تا وقتی که مراجع قضایی حق رسیدگی دارند مراجع اداری و در عرض آنها طبق اصول حقوقی حق رسیدگی ندارند . ”
3 ـ مجموعه نشست های قضایی ــ مسائل قانون مدنی (3) ص 21 ، نوشته است : ” چون اداره ثبت متولی انجام عملیات ثبتی است و دعوای اعتراض و ابطال عملیات اجرائی فی الواقع ابطال عملیاتی است که اداره ثبت به عمل آورده ، نتیجتاً اعتراض (طرح دعوا) باید به طرفیت اداره ثبت و متقاضی هر دو به عمل آید .”
4 ـ مجموعه نشست های قضایی – مسائل قانون مدنی (۲) ص ۲۲۵ ، نوشته است : ” اصولأ اعتراض به ثبت از ناحیه هر کس ملازمه با ادعای مالکیت دارد و رای هیات حل اختلاف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی مقدمه برای صدور سند مالکیت بوده ، وقتی شخصی خواهان ابطال سند مالکیت باشد دادگاه می تواند به مقدمات خواسته نیز رسیدگی کند و لازم نیست که خواهان تصریح کند که فسخ رای هیات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ نیز جزء خواسته اوست . ”
5ـ دانشنامه حقوقی (جلد 1، 413) نوشته است : ” منظور از اعتراض به ثبت ، نوعی دعوی است که کسی خود را در مورد تقاضای ثبت دیگری کلأ یا بعضأ و یا در ارتفاقی ذی حق می داند و به ترتیبی که قانون تعیین کرده است به تقاضای متقاضی اعتراض می کند .”
7-روش تحقیق
روشی که برای این تحقیق به کار گرفته شده است روش توصیفی–تحلیلی است. برای این منظور ازابزارهایی استفاده خواهد شد، از جمله، استفاده از منابع موجود در کتابخانه ها و بانک های اطلاعاتی و آرای قضایی، پس ازجمع آوری منابع و فیش برداری از آن ها، به تشریح و تحلیل مطالب، شناسایی معضلات مربوطه و راه های احتمالی پاسخگویی به آن ها، پرداخته خواهد شد. این پژوهش اساساً با استفاده از آخرین و جدیدترین مقالات وکتاب ها و اسناد حقوقی و هم چنین منابع معتبر الکترونیکی انجام خواهد شد.روش تجزیه و تحلیل داده ها از طریق روش تحلیلی استنباطی است.

8 -موانع تحقیق
-عدم دسترسی به منابع کافی
-بالا بودن هزینه ها در امر تدوین پایان نامه

فصل دوم-مفهوم شناسی و پیشینه تحقیق

مبحث اول-مفهوم دعوا
گفتار اول-تعریف لغوی دعوا
واژه (( دعوی )) ریشه عربی دارد و اسم مصدر است از ادعاء به معنای خواهانی و آم چه خواسته شده . این لفظ در زبان عربی با تلفظ (( دعوی )) به کسره واو دو معنای متفاوت از هم دارد که یکی به معنای ادعا کردن ، خواستن و مطالبه کردن است و دیگری به معنای منازعه و اختلاف است .
گفتار دوم-تعریف اصطلاحی دعوا
اکثر حقوق دانان تلاش کرده اند که تعریفی از دعوا ارائه نمایند ؛ در این راستا بیان داشته اند :
دعوی عبارت است از عملی که برای تثبیت حقی صورت می گیرد یعنی حقی که مورد تجاوز و انکار واقع شده است.
و استاد دیگری بیان کرده اند که (( دعوی حقی است که به موجب آن اشخاص می توانند به دادگاه مراجعه نمایند و از مقام رسمی بخواهند که به وسیله اجرای قانون ، از حقوقشان در برابر دیگری حمایت شود . مراجعه به دادگاه و اجرای این حق همیشه به وسیله عمل حقوقی خاصی انجام می شود که (( اقامه دعوی )) نام دارد . و در جایی دیگر بیان داشته اند : دعوا ، عملی است تشریفاتی که به منظور تثبیت حقی که مورد انکار و تجاوز واقع شده است ، انجام شود.
از طرف دیگر به نظر دکتر عباس کریمی ، دعوا عبارت است از : اخبار به حقی به نفع خود و به زبان دیگری که نتیجه آن عملی است که با آن شخص اثبات حقی را علیه غیر ، نزد مقام صالح قصد می کند .

گفتار سوم-تمییز دعوا از مفاهیم مشابه
مفهوم دعوا همسانی های فراوانی با دیگر مفایهم مورد کاربرد در حقوق دارد . برخی از این مفاهیم به سبب قرابت معنایی به راحتی قابل تمییز از مفهوم دعوا نیستند چرا که اختلاف میان آنها کاملا واضح نمی باشد . تمییز برخی دیگر به دلیل غرابت معنایی آسانتر است .
مفاهیم حق طرح دعوا ( الف ) و عمل اقامه دعوا ( ب ) به مفهوم دعوا بسیار نزدیکند . در این جا به تمییز این مفاهیم قریب به مفهوم دعوا می پردازیم .
بند اول- تمییز مفهوم دعوی از مفهوم حق طرح دعوا
1-از لحاظ مبنا : حق طرح دعوا مبنایی قانونی دارد و قانون است که اساس این حق و ماهیت را به وجود می آورد در حالی که مفهوم دعوا مبنایی شخصی دارد .
2- از لحاظ زمان : حق طرح دعوا حقی مستمر است و در طول حیات فردی برای وی وجود دارد ، ولی دعوی امری است حادث و در زمانی ایجاد شده و در زمان دیگر از میان می رود .
3- از لحاظ موضوع : موضوع (( حق طرح دعوا )) حق است و این حق در طول مدت حیات ممکن است به طور ارادی یا غیر ارادی و قهری ، توام با دعوا ، به دیگری منتقل گردد . درحالی که موضوع دعوا ، به معنایی اعم واژه ، یک عمل یا واقعه حقوقی است که ممکن است قول ، اخبار یا عمل باشد .
بند دوم-تمییز مفهوم دعوا از اقامه دعوا
1- دعوا از نوع اخبار است و اقامه دعوا انشاء : دعوی اخبار به حق است از این رو ، قابل تصدیق و تکذیب می باشد در حالی که اقامه دعوا نوعی استمداد و تقاضا است که به هیچ وجه قابل تصدیق و تکذیب نیست .
2- طرفین دعوا و طرفین اقامه دعوا :
در دعوی به کسی که اخبار به حق به نفع خود و به ضرر دیگری می کند ، (( مدعی )) ، و به طرف مقابل (( مدعی علیه )) و به موضوع ادعا (( مدعی علیه )) گفته می شود اما هنگامی که دعوی در مراجع صالح اقامه می گردد و اقامه دعوا صورت می گیرد به کسی که اقامه دعوی می کند (( خواهان )) و به طرف مقابل وی (( خوانده )) و به موضوع دعوا (( خواسته )) می گویند .
بند سوم-تمییز مفهوم دعوا از مفاهیم غریب
مفاهیم غریب از مفهوم دعوا ، آن هایی هستند که تشابه بسیار اندکی با مفهوم دعوا داشته و از آن دورند و به این دلیل تمییز آن ها از مفهوم دعوی به سادگی ممکن است که عبارتند از اقرا و شهادت .
الف ) تمییز مفهوم دعوا از مفهوم اقرار
اقرار عبارت است از اخبار به حقی به ضرر خود و به نفع دیگری ( ماده ۱۲۵۹ ق . م . ) ، در حالی که دعوا عبارت بود از اخبار به حقی به نفع خود و به ضرر دیگری .
ب ) تمییز مفهوم دعوا از مفهوم شهادت
شهادت عبارت است از اخبار به حقی به نفع و ضرر دیگران .
مبحث دوم-تعریف تجدیدنظر
گفتار اول: تعریف لغوی
تجدید در لغت به معنی نوکردن، تازه کردن، از سرگرفتن امری یا کاری، از نو آغاز کردن است. و تجدید نظر نیز به معنی، در امری یا نوشته ای دوباره نظر کردن، آنرا مورد بررسی مجدد قرار دادن آمده است.

گفتار دوم: تعریف اصطلاحی
تعریف اصطلاحی تجدیدنظر از معنی لغوی آن دور نمی‌باشد. در حقیقت « تجدید نظر دوباره قضاوت کردن امری است. که بدواً مورد قضاوت قرار گرفته است. و به عبارت دیگر نوعی ممیزی و بازبینی اعمال دادگاه بدوی است . همچنین می توان گفت « تجدیدنظرخواهی عبارتست از رسیدگی مجدد نسبت به امری که قبلا مورد رسیدگی قرار گرفته بدون این‌که علت یا دلیل جدیدی حادث شود.» در حقوق انگلیس هم تجدیدنظر تعریف شده است. فرهنگ حقوقی آکسفورد در تعریف پژوهش می‌گوید: پژوهش عبارتست از تقاضا از دادگاه بالاتر، برای بررسی قضایی تصمیم دادگاه پایین‌تر. با امعان نظر به تعاریف فوق، این نتیجه حاصل است که بازبینی‌ و ممیزی اعمال دادگاه بدوی مقتضی آن است. که دادگاه تجدیدنظر نیز از همان اختیاراتی برخوردار باشد که دادگاه بدوی دارا است. بدین معنی که دادگاه تجدیدنظر مانند دادگاه بدوی این اختیار را خواهد داشت. تا هم نسبت به امور موضوعی و هم نسبت به امور حکمی رسیدگی و قضاوت نماید. با این قید که دامنه صلاحیت و اختیارات دادگاه تجدیدنظر منحصر است. به همان محدوه مرحله بدوی، هم از حیث موضوع و هم از حیث اشخاصی که در آن دخالت داشته‌اند. به این ترتیب برای مثال شاکی در دعوایی که مطرح می‌کند. محکومیت خوانده را به جرم ادعایی خواستار می‌گردد. در این حالت، دادگاه بدوی ابتدا می‌بایست رسیدگی‌های لازم را در خصوص امور موضوعی(عناصر تشکیل‌دهنده، شرایط و اوضاع احوال جرم، شخصیت مجرم و…) انجام دهد. و سپس چنانچه بزه انتسابی به متهم محرز گردید. نصوص قانونی حاکم بر موضوع را پیدا نموده و با انطباق آن برموضوع حکم قضیه را صادر نماید. و در غیر اینصورت حکم بر برائت متهم صادر گردد.(رسیدگی حکمی یا قانونی)
حال چنانچه نسبت به حکم صادره از دادگاه نخستین، درخواست تجدیدنظر گردد. دادگاه تجدید نظر دوباره قضاوت نموده و این دوباره قضاوت کردن ایجاب می‌نماید که دادگاه تجدیدنظر نیز تمامی اقداماتی را که در جهت احراز امور موضوعی لازم است. معمول دارد. و با تفحص در مقررات حاکم بر موضوع قانون مناسب را یافته و با انطباق بر موضوع حکم مقتضی را صادر نماید.
اما همانطور که گفته شد. ماهیت رسیدگی تجدیدنظر که صرفا یک نوع بازبینی و وارسی حکم دادگاه بدوی است. مانع از آن است که از یک طرف، ادعای جدیدی در مرحله تجدیدنظر- بجز در موارد استثنایی- مطرح گردد. چرا که این امر موجب خواهد شد. تا دادگاه تجدیدنظر رسیدگی نخستین را انجام دهد و از طرف دیگر و باز به همان دلیل، اشخاصی غیر از اصحاب دعوی بدوی، در مرحله تجدیدنظر بتوانند دخالت نمایند.
با توجه به توضیحات فوق‌الذکر، به نظر می‌رسد، این تعریف که، تجدیدنظر، «یعنی شکایت از حکم و قراری که در مرحله نخستین صادر شده است» تعریفی جامع و مانع نباشد. زیرا همانطور که گفته شد. تجدیدنظرخواهی تاسیسی است. که صرفا درخصوص رسیدگی و بازبینی آراء صادره از دادگاه نخستین یا بدوی در یک مرجع بالاتر موضوعیت پیدا می‌کند. و لذا شامل رسیدگی دیوان عالی در مقام فرجام‌خواهی یا اعاده دادرسی از آراء مورد اعتراض اشخاص ذی‌نفع نمی‌گردد. در حالی که تعریف فوق مانع شمول مشمول عنوان تجدیدنظر بر انواع رسیدگی‌های اخیرالذکر نمی‌باشد

مبحث سوم-مفهوم ثبت املاک
با توجه با بکار بردن اصطلاحات «ثبت عادی» و «ثبت عمومی» در قانون ثبت مصوب 1310 و آیین‌نامه همان قانون، و نیز بخشنامه‌های ثبتی، دانستن مفهوم و تفاوت‌های اصطلاحات مذکور و نیز آثار آنها ضروری است.
طریقه قانونِ 1310 که به وسیله «اظهارنامه»، مالکان را به ثبت ملک دعوت می‌کند، در اصطلاح «ثبت عمومی» [یا اجباری] نامیده می‌شود.
گفتار اول-مستند ثبت عادی
حقوق ثبت ایران، ثبت عادی (اختیاری) به موجب قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب 1302 ش- مقرر گردید. در ماده 34 قانون مذکور آمده است: «ثبت املاک، اختیاری است مگر در مورد نقل و انتقالات خالصه جات دولتی و اموال غیر منقوله ایالات ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا نقل و انتقالات املاک غیر منقول که در حدود قوانین، بین اتباع خارجه و اتباع ایران و خارجه واقع می‌شود.»
در قانون 1302 که نظر بر «اختیاری بودن ثبت املاک» داشته، به مردم حق داده می‌شد که چنانچه مایل باشند برای ثبت املاک خویش، طبق ضوابط مقرره قانونی اقدام به درخواست ثبت نمایند. (شهری، همان: 22-19)

گفتار دوم-آثار روش ثبت عادی (اختیاری)
از جمله آثار این روش، این بود که تشریفات «آگهی نوبتی» و «آگهی تحدیدی» هر ملک جداگانه و برای هر فرد بطور اختصاصی انجام و منتشر می‌گردید.
در مقررات قانون 1302 به موجب قوانینی که در مورد ثبت املاک در سالهای 1305 ، 1306 ، 1307 تصویب شد ، به تدریج اصلاحاتی به عمل آمد تا اینکه در سال 1308 قوانین و مقررات ثبتی قبلی ، نسخ و قانون جدیدی جایگزین آن شد، ولی با تجربه ای که در اجرای مقررات قانون ثبت عادی به دست آمد معلوم شد که ثبت عادی نمی تواند هدف های مورد نظر قانونگذار را از تصویب قانون ثبت املاک برآورده کند.
گفتار سوم-مستند ثبت عمومی (اجباری):
در اسفندماه 1310 ش، قانون جدیدی، جایگزین قانون ثبت اسناد و املاک قبلی گردید. و همان قانون با اصلاحاتی که بعداً در بعضی از مواد آن به عمل آمد، در حال حاضر نیز اجرا می‌گردد. به موجب این قانون مقررات «ثبت عادی»، ملغی و ثبت املاک، اجباری شد.
قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310- به قانون ثبت عمومی [اجباری] معروف شد.
-در این راستا در ماده 9 ق.ث مصوب 1310- ذیل عنوان «اعلان ثبت و تحدید حدود» مقرر شده است: « در نقاطی که اداره ثبت، موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر نقاط، پس از تشکیل اداره یا دایره ثبت، وزارت عدلیه، حوزه هر اداره یا دایره ثبت را به چند ناحیه تقیسم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقعه در هر ناحیه اقدام می‌کند.
-در ضمن برخلاف ثبت عادی، دیگر «آگهی اختصاصی» به درخواست متقاضی ثبت، جنبه اختصاصی دارد؛ و حتی در ماده 12 قانون مذکور، جریمه و ضمانت اجرا برای اشخاصی که در مواد مقرر در قانون، اقدام به تقاضای ثبت ملک خود نکنند