به صراحت قید شود. بند 396 مجموعه بخشنامه های ثبتی در این باره اعلام می کند «با این که در ماده 5 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت مقرر گردیده آراء صادره هیات نظارت باید مستند به مواد قانون باشد و در آن تصریحاً قید شود که قطعی است و یا قابل تجدید نظر می باشد، عملاً ملاحظه می شود که به مفاد ماده مزبور توجه نشده و در اغلب آراء صادره به هیچ یک از شقوق ماده 25 قانون ثبت اصلاحی اخیر اشاره نمی شود و بعداً که به رای مزبور اعتراض شد و پرونده برای رسیدگی و طرح احتمالی در شورای عالی ثبت به مرکز ارسال گردید، اتخاذ تصمیم نسبت به قابلیت یا عدم قابلیت طرح موضوع در شورای عالی ثبت به همین دلیل دچار اشکال می گردد. لذا مجدداً تاکید می شود اولاً مدیران کل ثبت مناطق دقت کنند در آراء هیات نظارت صریحاً قید گردد که رای صادره مستند به کدام یک از فرازهای ماده 25 اصلاحی قانون است. ثانیاً در مواردی که به رای هیات نظارت اعتراض می شود، ضمن گزارش ارسالی صریحاً تعیین نمایند که رای هیات نظارت اجراء شده است یا خیر؟ که در موقع اظهارنظر و اتخاذ تصمیم، ادارات کل امور املاک و اسناد سازمان ثبت از این لحاظ دچار تردید نگردند … » و بند 397 همان مجموعه نیز در تاکیدی مجدد، مقرر می دارد «با این که در قسمت اخیر ماده 5 آیین نامه مربوط به اجرای تبصره 2 از ماده 25 اصلاحی و تبصره 2 ماده 144 قانون اصلاحی ثبت مقرر گردیده در آراء صادره از هیات های نظارت، تصریحاً قید شود که قطعی است یا قابل تجدیدِ نظر می باشد، معهذا بنا به گزار اداره اجراء ، در بعضی از آراء هیات های نظارت بعضی مناطق، رعایت ماده مذکور نشده است. لذا به این وسیله اعلام می شود که مدیران مناطق در موقع طرح موضوع و اتخاذ تصمیم، این نکته را به اعضای هیات نظارت، خاطرنشان نمایند.»
ششم این که، بر اساس ماده 8 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض، یک نسخه از آراء هیات های نظارت باید به دبیرخانه سازمان ثبت ارسال شود و طبق ماده 9 آیین نامه مزبور، واحدهای ثبتی مکلف هستند رای هیات نظارت را در دفتر اندیکاتور اداره، ثبت کنند و رونوشت آراء مذکور در تبصره 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت را که در واقع راجع به بندهای یک و پنج و هفت ماده 25 اصلاحی قانون ثبت است و قابل شکایت از طرف ذینفع می باشند، به فوریت و با قید تاریخِ الصاق با تمام حروف در ذیل رای مورد نظر، در تابلو اعلانات اداره جهت اطلاع ذینفع، الصاق نمایند. همچنین در ذیل رای الصاقی باید دقیقاً تذکر داده شود که رای مزبور ظرف مدت 20 روز از تاریخ الصاق، قابل تجدیدِ نظر است.
با این حال، رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری که مهلت 20 روزه مقرر در تبصره 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت و ماده 9 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض را به نحوی دیگر تفسیر نموده است، جالب توجه می نماید. مقدمتاً توضیح داده می شود که ماده 9 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت که به موجب دستورالعمل شماره 4699/1 مورخ 16/2/1352، از طرف وزارت دادگستری به ادارات ثبت سراسر کشور ابلاغ شده است، مقرر می دارد «واحدهای ثبتی مکلفند آراء هیات نظارت را در دفتر اندیکاتور ثبت نمایند. در مورد آراء مذکور در تبصره 5 ماده 25 اصلاحی، باید فوراً رونوشت رای در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق گردد. تاریخ الصاق با تمام حروف در ذیل رای الصاقی، ثبت و با تذکر به این که تا بیست روز قابل تجدیدِ نظر است، به امضاء و گواهی مسئول مربوطه برسد. مرجع تسلیم اعتراض به رای هیات نظارت، واحد ثبتی است که رای مزبور در تابلو اعلانات آن، الصاق شده است».
اما در رای وحدت رویه شماره 13 مورخ 28/1/1378 هیات عمومی دیوان عدالت اداری که در این باره صادر شده است، می خوانیم «مهلت مقرر در تبصره 5 ماده 25 قانون ثبت، منحصراً در مقام اعلام تصمیم هیات نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات تعیین شده است و تسری مهلت مزبور به زمان اعتراض نسبت به رای هیات نظارت و محدودیت زمان اعتراض به مهلت بیست روز مقرر، مغایر حکم مقرر در تبصره مذکور است. بنابراین، دستورالعمل مرد اعتراض مستنداً به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری، ابطال می گردد.» پس، نباید پنداشت با انقضای مهلت 20 روزه مرقوم در تبصره 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، ذینفع امکان مجال شکایت از رای هیات نظارت را از دست می دهد. بلکه به طوری که در رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری تصریح گردیده است، مهلت 20 روزه صرفاً به منظور اعلام رای هیات نظارت از طریق الصاق آن در تابلوی اعلانات است و محدودیت زمان اعتراض به 20 روز، صحیح نیست. به عبارت دیگر، زمان اعتراض، ارتباطی به مهلت مزبور ندارد.
ضمناً به نظر نمی رسد چنانچه معترض، اعتراض خود به رای هیات نظارت و یا حتی اعتراض خود به رای شورای عالی ثبت را به طور مستقیم به مراجع مزبور تسلیم نمایدف فی النفسه فاقد اثر باشد. اما باید توجه داشت که اگر اعتراض مستقیماً به هیات نظارت یا شورای عالی ثبت تسلیم شود، احتمال دارد اداره ثبت محل به موقع در جریان امر قرار نگیرد و ممکن است به درخواست ذینفع، نسبت به اجرای مفاد رای اقدام نماید. از این رو ، منطقی است که اعتراض مستقیماً به اداره ثبت محل داده شود تا به کلی از تعقیب جریان پرونده مربوطه و عملیات ثبتی آن، خودداری به عمل آید.
هفتم این که، برخی از نویسندگان حقوق ثبت، در برداشتی موافق با موازین ثبتی و صلاحیت های هیات نظارت، به درستی متذکر شده اند که آراء هیات های نظارت، بر حسب مورد صادر می شوند و قابل تسری و تعمیم به موارد دیگر – حتی موارد مشابه – نیستند.
بنابراین، به نظر می رسد برداشت های مغایر با نظریه مذکور، قابل انتقاد است و نمی توان آراء هیات های نظارت را به موارد دیگر تسری و تعمیم داد.
مبحث یازدهم- شورای عالی ثبت
شورای مزبور، به عنوان بالاترین مرجع ثبتی در بند (ف) از ماده 1 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 1387 چنین تعریف شده است «عالی ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدیدِ نظر در آراء هیات نظارت از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می شود.»
پس، شورای عالی ثبت بر مبنای ظاهر و به گونه ای که شهرت یافته است، مرجع تجدیدِ نظر نسبت به برخی آراء هیات های نظارت می باشد. اما واقعیت این است که شورای عالی ثبت صلاحیتی بیش از این دارد. در تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت صلاحیتی بیش از این دارد. در تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت الحاقی 1351 می خوانیم «آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای یک و پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذینفع، قابل تجدیدِ نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود، ولی مدیر کل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجراء گذارده می شود. در مورد ایجاد وحدت رویه، نظر شورای عالی ثبت برای هیأت های نظارت لازم الاتباع خواهد بود.»
بنابراین، با توجه به تبصره مذکور، دو وظیفه برای شورای عالی ثبت، قابل تصور است:
نخست، رسیدگی به شکایات واصله نسبت به آراء قابلِ تجدیدِ نظرِ صادره از هیات های نظارت مستقر در ادارات کل ثبت استان ها که در تبصره ذیل ماده 20 قانون ثبت و در بندهای یک و پنج و هفت ماده 25 اصلاحی قانون مذکور و همچنین در تبصره ماده 20 آیین نامه حدود و وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر، مورد اشاره قرار گرفته اند و در مبحث پیشین، توضیح داده شد.
دوم، رسیدگی و اعلام نظر نسبت به آراء متناقض و یا مخالف قانون که از طرف هیات های نظارت مستقر در ادارات کل ثبت استان ها صادر می شوند و هر چند قابل تجدیدِ نظر نیستند، اما از طرف رئیس سازمان ثبت کشور و به منظور رسیدگی و ایجاد وحدت رویه، به شوری ارجاع می شود. در این راستا، ماده 16 آیین نام