ود ، هر گاه تعداد برگه های دادخواست کافی نباشد یک نسخه بایگانی و بقیه هر چه هست به دادگاه فرستاده می شود و چنانچه اتفاقاً منحصر به یک برگ باشد رو نوشتی از آن بایگانی و عین آن به دادگاه ارسال خواهد شد . »
ماده ۹۲ آئین نامه اداره ثبت قبل از اصلاح سال ۸۰ « اداره یا دایره ثبت باید بلافاصله دادخواست و پیوست های آنرا برای دادگاه صلاحیت دار در ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هایی که خارج از مدت داده شود … ».
سوال دیگری که هم راستا با مطلب فوق مطرح گردیده و اداره حقوقی قوه قضاییه ، طی یک نظریه مشورتی ، به آن پاسخ داده ، بدین صورت بوده که : هرگاه معترض بر ثبت ملکی ، به جای آنکه دادخواست خود را ــ به دستور ماده 16 ق.ث ــ به مرجع ثبتی بدهد، مستقیمأ در دادگاه مطرح نماید ، تکلیف دادگاه چیست؟
اداره حقوقی قوه قضاییه ، اظهار نظر کرده است ( بطور خلاصه ) که مجوزی برای رد آن وجود ندارد ، منتهی از جهت اینکه غرض مقنن در ماده مذکور ، نقض نشود ، دادگاه باید وصول آن را به اداره ثبت اطلاع دهد . ( مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری ـ در زمینه مسائل مدنی ـ ص 360)
استاد بزرگوار جناب آقای دکتر شهری ، در خصوص این نظریه مشورتی ، نقدی بر آن وارد دانسته که ذکر آن در اینجا ضروری است.ایشان بیان داشته اند :
اداره موصوف ، خواسته راهی برای حفظ حقوق ادعایی معترض بر ثبت پیدا کند و اگر چه این قصد و نیت خوب است ، اما با نص مقررات ثبت و روح آن نیز تطبیق نمی کند. با این توضیح که ماده 17 ق.ث، درمورد پرونده هایی که قبلأ بین متقاضی ثبت و معترض بر ثبت ، در خصوص همان ملک مورد تقاضای ثبت، جریان داشته است ، مقرر می دارد که باید گواهی دادگاه مبنی بر جریان دعوا در خصوص آن ملک بین معترض و متقاضی ثبت ، اخذ و ظرف 90 روز به اداره ثبت محل ، تقدیم شود ، و اگر این کار در موعد قانونی ، انجام نپذیرد ، با وجود اینکه پرونده از سابق در دادگاه جریان داشته و دارد ، حق اعتراض معترض، ساقط می گردد . (ماده 17 ق.ث و تبصره آن ). نظریه مذکور ، ناشی از عدم توجه به ماده 17 و تبصره آن است. ( شهری، همان منبع ، 61ـ60)
مبحث نهم-نحوه تقدیم اعتراض بر ثبت
بند اول- به صورت تقدیم دادخواست
اعتراض باید به صورت دادخواست باشد و هزینه دادرسی ، پرداخت گردد، ( ماده 16 ق.ث و مواد 89،88،86 آیین نامه همان قانون). دادخواستی که معترض به دادگاه تقدیم می نماید ، همانند سایر دادخواست ها ، باید شرایط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی در مورد آن رعایت گردد و از این حیث تفاوتی با سایر دعاوی وجود ندارد ، اما برای اینکه حق معترض بر ثبت به واسطه کوتاه بودن مدت اعتراض ، ضایع نشود، مواد 88 و 89 و 91 آیین نامه ، مقرر داشته است که اعتراض کتبی ، به هر نحو که باشد ، هر چند روی برگ های دادخواست نباشد باید از طرف اداره ثبت ، قبول و در صورتی که در مهلت قانونی باشد به مرجع صلاحیت دار ، ارسال گردد . بدیهی است که مرجع ذیصلاح ـ دادگاه صالح به رسیدگی ـ طبق مقررات به خواهان ( معترض بر ثبت ) اخطار رفع نقص خواهد داد و در صورت رفع نقص در فرجه قانونی ، پرونده به جریان گذاشته خواهد شد.
بند دوم ـ به صورت تقدیم گواهی نامه جریان دعوا
در مواردی که بین متقاضی ثبت و کسی که می خواهد بر آ« اعتراض کند، قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی ، دعوایی در خصوص همان ملک در دادگاه اقامه شده و در جریان باشد، نیازی به دادن دادخواست اعتراض نیست، و در این موارد کسی که می خواهد بر ثبت ، اعتراض کند باید ظرف مدت قانونی (90 روز)، گواهی دادگاه را مبنی بر جریان پرونده ، به اداره ثبت محل ، تسلیم کند. این گواهی نامه به منزله اعتراض است و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجدد و سایر تشریفات مربوطه به اقامه دعوا ندارد و همان پرونده مطروح در دادگاه ، پرونده اعتراضی محسوب می شود. ( مواد 17 ق.ث و نیز مواد 89 و90 آیین نامه اجرایی ق.ث)
ذکر این نکته ضروریست که ، چنانچه در مورد فوق ، تاریخ اقامه دعوا در دادگاه بعد از انتشار آگهی نوبتی باشد، تسلیم گواهی نامه به جای دادخواست اعتراض از سوی معترض پذیرفته نیست و معترض باید دادخواست تقدیم کند.( مستفاد از ماده 17 ق.ث)
هرگاه پرونده اعتراض بر تقاضای ثبت در دادگاه مطرح باشد و گواهی جریان دعوا، ظرف مدت قانونی به اداره ثبت تسلیم نگردد ، موجب سقوط حق اعتراض معترض بر ثبت است.
پس از وصول دادخواست اعتراض ، یا گواهی نامه جریان پرونده در دادگاه ـ به شرحی که گذشت ـ اداره ثبت باید :
اولأ : رسید آن را با قید تاریخ به معترض ، تسلیم کند و تاریخ باید با حروف باشد.
ثانیأ : روی برگ اظهارنامه ، مهری که کلمه اعتراض بر آن نقش شده است ، زده شود و برای هر اعتراض ، یک مهر زده می شود (مهر قرمز) .

ثالثأ :
1ـ اگر اعتراض در خلال مهلت قانونی باشد : اداره ثبت باید بلافاصله یک نسخه از آن را در پرونده ثبتی ، بایگانی و بقیه را به دادگاه صلاحیت دار محل بفرستد؛ و اگر اعتراض منحصر به یک برگ باشد رونوشت یا فتوکپی آن بایگانی و اصل آن به دادگاه عمومی محل وقوع ملک ارسال می شود.
2ـ اگر اعتراض خارج از مدت قانونی باشد : رئیس ثبت ، نظر خود را مبنی بر خارج بودن از موعد قانونی ، زیر دادخواست اعتراض یا گواهی نامه جریان دعوا در دادگاه می نویسد و از رئیس دادگاه های عمومی محل ، دعوت می کند تا برای رسیدگی به مسأله خارج بودن یا داخل بودن اعتراض در مدت قانونی در اداره ثبت حاضر شود و اگر در محل ، دادگاه مذکور نباشد ، رئیس ثبت پس از نوشتن نظر خود ، ذیل دادخواست یا گواهی نامه، آن را به اداره ثبت منطقه ای که در حوزه آن واقع است می فرستد. (مواد 16و17و تبصره ذیل آن از ق.ث؛ و نیز مواد 90 الی 93 و 96 آیین نامه اجرایی ثبت املاک )
مواردی که اعتراضات (ثبتی ) در اداره ثبت تعیین تکلیف می شود ــ به دادگاه فرستاده نمی شود ــ :
قاعده اولیه آن است که کلیه اعتراضات ثبتی که به اداره ثبت ، تحویل می شوند، باید به دادگاه ارسال شود ، بجز مواردی ( استثنائی) که در اداره ثبت ، نسبت به آن اظهار نظر می شود. که موارد مد نظر ذیلأ اشاره می شوند :
1 ـ وقتی که اعتراض ـ اعم از اعتراض به ثبت یا حدود یا حقوق ارتفاقی ـ خارج از موعد قانونی رسیده باشد .
نحوه رسیدگی به مورد فوق : رئیس اداره ثبت ، نظر خود را زیر دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا نوشته و از رئیس دادگاه ابتدائی ( رئیس دادگاه عمومی) محل دعوت می کند که در اداره ثبت ، حضور بهم رساند و در آن مورد اظهار نظر کند.چنانچه رأی او نیز بر خارج بودن اعتراض از موعد قانونی باشد، اعتراض بایگانی می شود و به دادگاه ارسال نمی شود.
در مورد املاکی که در جریان اصلاحات ارضی به روستائیان داده شده یا قطعاتی که به مالک تخصیص یافته یا جزء مستثنیات محسوب شده است ، به جای دعوت از رئیس دادگاه ، پرونده به هیأت تشخیص فرستاده می شود.
2 ـ در صورتی که اعتراض بر حدود یا حقوق ارتفاقی باشد، و مورد اعتراض از املاکی باشد که در جریان اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده یا مربوط به قطعاتی باشد که در سهم مالک قرار گرفته و یا مربوط به مستثنیات باشد .
نحوه رسیدگی به مورد فوق : اعتراض ، برای رسیدگی به هیأت تشخیص ارسال می گردد و رأی هیأت ، قطعی است . ( ماده 145 الحاقی ق.ث )
3 ـ در موردی که اعتراض بر حدود ، از ناحیه غیر مجاور به عمل آمده باشد .
4 ـ در صورتی که معترض مجاور با همان حد مورد اعتراض ، قبلأ سند مالکیت گرفته باشد .
5 ـ در صورتی که معترض ـ در هر سه نوع اعتراض ـ به موجب سند رسمی از اعتراض خود صرفنظرکرده است. نحوه رسیدگی به موارد 3 الی 5 : رئیس اداره ثبت ، ذیل دادخواست اعتراض ، اظهارنظر می کند به اینکه اعتراض ، غیر موثر است و نظریه مذکور به اعتراض دهنده ابلاغ می شود . ـ اگر مجهول المکان باشد یک نوبت در روزنامه ای که آگهی های ثبتی آن محل در آن منتشر می شود آگهی می گردد ـ و او می تواند ظرف 10 روز ، نسبت به نظریه رئیس ثبت شکایت کند ، مرجع رسیدگی به این شکایت ،هیأت نظارت است ؛ و رأی هیأت مذکور ، در این موارد قطعی است . ( تبصره الحاقی به ماده 20 ق.ث ـ مصوبه 20/6/56 ) ( شهری ، منبع پیشین ، 69 ـ 67 )
تصویب تبصره ماده 20 فوق الذکر ، به تسریع جریان پرونده در ثبت و جلوگیری از تراکم پرونده های کربوط به دعاوی واهی و غیرقابل قبول در دادگاها و تعیین تکلیف سریع مورد اعتراض ، کمک موثری نموده و به جا بوده است . مفاد تبصره مذکور ، در خصوص اعتراض بر حدود ، نسبت به املاک واقعه در محدوده قانونی شهرها ، عطف به ما سبق هم شده و موجب تعیین تکلیف بسیاری از پرونده های اعتراضی موجود در دادگاه ها گردیده است .
مبحث دهم-عدم مانعیت اعتراضات ثبتی در انجام معاملات
با توجه به امکان جمع اعتراضات ثبتی ، شخص معترض ، می تواند هم اعتراض به اصل تقاضای ثبت داشته باشد و هم اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی داشته باشد . اعتراض به هر صورت ، مانع انجام معاملات نخواهد شد، و خریدار می تواند با علم به موضوع اعتراض و خصوصیات آن ، معامله را قبول کند و این مطلب در سند تصریح خواهد شد ، لذا خریدار در دعوای اعتراض ، جانشین متقاضی ثبت یا معترض علیه خواهد شد . ( آدابی ، منبع پیشین، 35)
مبحث یازدهم-شرایط دادخواست اعتراض
همان طور که پیش تر نیز بیان شده است ، دادخواستی که معترض به دادگاه تقدیم می نماید ، همانند سایر دادخواست ها ، باید شرایط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی در مورد آن رعایت گردد.
در خصوص شرایط دادخواست اعتراض بر ثبت ، سوالاتی ممکن است مطرح گردد و بالتبع پاسخ مقتضی در این رابطه ضروری است که به ذکر چند مورد در این جا اشاره می گردد :
آیا دعوی اعتراض به ثبت مالی است یا غیر مالی و اگر مالی است بر چه اساسی باید هزینه دادرسی پرداخت گردد ؟
با توجه به اینکه با قبول اعتراض ، خواهان (معترض) مالک ملکی که تقاضای ثبت آن شده می گردد و به عبارت دیگر نتیجه دعوی اعتراض به ثبت رسیدن خواهان به مال معینی است که ارزش مالی دارد . بنابراین دعوی اعتراض به ثبت یک دعوی مالی محسوب می گردد (۱) . و از آنجائیکه که دعوی مال غیر منقول می باشد بر اساس قانون وصول برخی از در آمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۷۳ به ماخذ قیمت منطقه بندی باید هزینه دادرسی پرداخت گردد . و تمبر مالیاتی و سایر حقوق مربوط به کانون نیز بر اساس دعوی مالی باید محاسبه و اقدام گردد .
در دعوی اعتراض به ثبت آیا لازم است که اداره ثبت هم طرف دعوی قرار گیرد ؟در این خصوص دو نظر ابراز شده است . عده ای عقیده دارند که :
« چون اداره ثبت متولی انجام عملیات ثبتی است و دعوای اعتراض و ابطال عملیات اجرائی فی الواقع ابطال عملیاتی است که اداره ثبت به عمل آورده که انجام آن منوط است بر اینکه عملیات خلاف قانون انجام شده باشد ، دخالت نماینده اداره ثبت و تشریح چگونگی انجام عملیات ثبتی از قبیل رعایت یا عدم رعایت مهلت های مقرر قانون در خصوص آگهی تحدید حدود و آگهی نوبتی و غیره را می طلبد که نتیجتاً اعتراض (طرح دعوا) باید به طرفیت اداره ثبت و متقاضی هر دو به عمل آید . »
عده ای دیگر معتقدند که ، اعتراض بر ثبت باید فقط علیه متقاضی ثبت اقامه گردد و اداره ثبت ذی نفع در چنین دعوائی نیست تا به دادرسی فرا خوانده شود ، مواد ۱۱ و ۱۶ قانون ثبت ناظر به همین استنباط است .
بنظر می رسد نظر گروه اخیر صائب تر باشد چرا که ، همانطور که اشاره شد اداره ثبت اساساً ذی نفع در قضیه نمی باشد بنابراین خوانده دعوی اعتراض به ثبت متقاضی ثبت می باشد و بس .
موضوع دیگری که در اینجا قابل بحث و بررسی می باشد مسئله ورود و جلب ثالث در دعوی اعتراض به ثبت است ، سوال این است که آیا ثالث حق ورود به دعوی اعتراض به ثبت را دارد یا خیر ؟

می دانیم که بر اساس ماده ۱۳۰ قانون آئین دادرسی مدنی ، هرگاه شخص ثالثی در موضوع دادرسی اصحاب دعوای اصلی برای خود مستقلاً حقی قائل باشد و یا خود را در حق شدن یکی ازطرفین ذی نفع بداند ، می تواند تا وقتی که ختم دادرسی اعلام نشده است ، وارد دعوا گردد ، چه اینکه رسیدگی در مرحله بدوی باشد یا در مرحله تجدید نظر .
بدین ترتیت قاعده کلی در دعاوی این است که شخص ثالث چنانچه برای خود حقی قائل باشد یا محق شدن یکی از طرفین به نفع وی باشد می تواند در دعوای اصلی وارد شده و اقدام به تقدیم دادخواست نماید . لکن در دعاوی اعتراض به ثبت اولاً به لحاظ طبع خاص آن و ثانیاً به لحاظ اینکه طرح دعوی خارج از مهلت های تعیین شده توسط قانون ، مسموع نمی باشد ، بنابراین در صورتی که دعوی وارد ثالث در مهلت مقرر در ماده ۱۶ و۲۰ قانون ثبت باشد در قانونی بودن آن تردیدی نیست ، چرا که ماده ۱۶ قانون ثبت برای اعتراض به ثبت موعد و مدت معین نموده و فرقی بین اشخاص و معترضین بر ثبت نگذاشته ، بنابراین معترض بر ثبت خواه مستقیماً و بدواً اعتراض نماید و خواه به عنوان ورود ثالث در دعوی ، باید مطابق ماده ۱۶ در مدت مقرر دادخواست به دادگاه تقدیم نماید و در خارج از مدت دعوی وی پذیرفته نیست و مقررات ماده ۱۶ در خصوص وارد ثالث نیز ساری و جاری است .
البته باید در نظر داشت که آنچه به عرض رسید ، ناظر به زمانی است که ثالث برای خود مستقلاً حقی قائل باشد ، مثلاً مدعی باشد که ملک مورد تقاضای ثبت