کارکنان ثبت نیز که تخلف آنها از قوانین، موجب صدور اسناد مالکیت معارض و یا موجب انجام معاملات نسبت به این گونه اسناد شود، به استناد ماده 7 همان لایحه قانونی، در دادگاه اداری مورد تعقیب قرار می گیرند و به تناسب موضوع با انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود و یا انفصال دائم محکوم می شوند و تخلف آنها مشمول مرور زمان تخلفات اداری نیز نخواهد شد.
همچنین برابر دستور مقرر در ماده 4 لایحه قانونی مذکور، در صورت تنظیم سند رسمی نسبت به سند مالکیت مقدم، دفترخانه موظف است در متن سند تنظیمی قید نماید که نسبت به مورد معامله، سند مالکیت معارض صادر شده است و تا تعیین تکلیف نهایی آن، سند مالکیت جدید، به خریدار داده نخواهد شد و این تکلیف در مورد انتقالات بعدی نیز به همین نحو خواهد بود. بدیهی است هرگاه به موجب رای هیات نظارت یا رای شورای عالی ثبت، موضوع تعارض منتفی و یا در میزان آن تغییری داده شود، باید مراتب پیرو بخشنامه قبلی به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردد و در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله رایانه تهیه می شود، باید اطلاع لازم به ماشین های مزبور نیز داده شود.
طبق ماده 3 لایحه قانونی مزبور، در صورتی که هیات نظارت تشخیص دهد نسبت به ملکی به طور کلی یا به طور جزیی، اسناد مالکیت معارض صادر شده است – اعم از این که تعارض نسبت به اصل ملک یا نسبت به حدود یا نسبت به حقوق ارتفاقی آن باشد – سند مالکیت ثبت مقدم تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است، معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نسبت به مورد تعارض، سند معارض تلقی می شود. در این راستا و پس از رسیدگی هیات نظارت و یا پس از رسیدگی شورای عالی ثبت – در تجدید رسیدگی نسبت به رای هیات نظارت – چنانچه وقوع تعارض احراز شود، لازم است اداره ثبت محل مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت موخر با اخطاری که طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ می شود، اطلاع دهد و دارنده سند مالکیت موخر نیز مکلف است در ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ، به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نماید و گواهی دایر بر طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم کند و رسید دریافت نماید. در این صورت، طبق تبصره ذیل ماده 5 همان لایحه قانونی، دادگاه به موضوع رسیدگی می کند و هر یک از اسناد مالکیت را که ثشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق قانون و مقررات به نحو صحیح انجام شده است، تعیین و مشخص می کند و حکم ابطال سند مالکیت دیگر را صادر می نماید. اما در غیر این صورت، یعنی چنانچه دارنده سند مالکیت موخر، گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و دارنده سند مالکیت مقدم ظرف مدت دو ماه، گواهی عدم طرح دعوی را از مرجع قضایی اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم نماید، اداره ثبت بر اساس بخش اخیر بند 2 ماده 3 لایحه قانونی مذکور، راساً بطلان سند مالکیت موخر را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید می کند و مراتب را نیز به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام می نماید.
گفته شد که دفاتر اسناد رسمی از انجام معامله نسبت به موضوع سند مالکیت موخر ممنوع هستند. اما دارنده سند مالکیت مزبور نیز از این ممنوعیت بی نصیب نیست. طبق ماده 6 لایحه قانونی مزبور، دارنده سند مالکیت موخر، به جز امکان انتقال حقوق متصوره خود، چنانچه هر معامله ای نسبت به ملک مزبور نماید، پس از صدور حکم نهایی مبنی بر بطلان سند مالکیت وی و یا انقضای مدت دو ماه و عدم مراجعه او به دادگاه و طرح دعوی، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد. همچنین به نظر می رسد معامله مورد نظر در ماده 6 لایحه قانونی، اعم از معامله با سند رسمی و یا معامله با سند عادی است. پس، می توان قائل شد که در صورت بطلان سند مالکیت موخر از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت بر حسب مورد، متعامل سند عادی نیز بتواند به دادگاه مراجعه و نسبت به استیفای حقوق خود که ناشی از عملِ خلافِ قانونِ دارنده سند مالکیت موخر بوده است، اقامه دعوی کند.
البته موضوع اسناد مالکیت معارض، اقتضای تجزیه و تحلیلی جداگانه دارد که در فصلِ «تعارض املاک، اسناد مالکیت معارض» به طور مستقل و مفصل به آن پرداخته خواهد شد.
6) بند 6 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، اگر چه متضمن صلاحیت هیات نظارت در رسیدگی و رفع اشتباهاتی است که در عملیات تفکیک رخ می دهد، اما قانونگذار صلاحیت موصوف را محدود مقید به رعایت دو شرط نموده است:
نخست آن که ، عملیات تفکیکی منجر به انتقال رسمی در دفترخانه یا ثبت ملک در دفتر املاک شده باشد. به این مفهوم که اگر عملیات تفکیکی منجر به انتقال رسمی در دفترخانه یا ثبت ملک در دفتر املاک نشده باشد، صلاحیت رسیدگی و صدور دستور رفع اشتباه با اداره ثبت محل خواهد بود و هیات نظارت در این زمینه فاقد صلاحیت است. در این فرض، پیرو صورتمجلس تفکیکی صادره، باید صورت مجلس اصلاحی تفکیکی تنظیم و به دفترخانه مربوطه ارسال شود و در صورتمجلس اصلاحی تفکیکی نیز تصریح گردد که صورتمجلس تفکیکی اصلاحی، اعتبار دارد.
دوم آن که، رسیدگی و صدور دستور رفع اشتباه، مانند بخش اخیر بند 4 ماده 25 قانون ثبت، خللی به حق هیچ شخصی نرساند. در غیر این صورت، هیات نظارت فاقد صلاحیت است و رسیدگی به دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
در رابطه با بند 6 ماده 25 قانون ثبت، توجه به برخی نکات، ضروری است:
نکته اول این است که اشتباه در عملیات تفکیکی، گاه مربوط به مستندات و مبانی و سوابق ثبتی نظیر صورتمجلس تحدید حدود یا سند مالکیت است. در چنین مواردی، چون عملیات تفکیک با تبعیت از مستندات و مبانی و سوابق ثبتی صورت می پذیرد، پس اشتباه در مستندات و مبانی و سوابق، موجب اشتباه در عملیات تفکیک می شود. به عبارت دیگر، عملیات تفکیک فی النفسه درست به انجام رسیده و اشتباهاتی که قبلاً در مستندات و مبانی و سوابق روی داده، علت وقوع اشتباه در عملیات تفکیک شده است.
مبحث نهم- اشتباه در مستندات و مبانی
بنابراین، اگر اشتباه در مستندات و مبانی، باعث وقوع اشتباه در عملیات تفکیکی شده باشد، حتی اگر قطعات تفکیکی مورد انتقال قرار نگرفته و یا ثبت دفتر املاک نشده باشند، اداره ثبت محل بنا به ظاهر امر نباید خود را واجد صلاحیت بداند و وارد رسیدگی شود. بلکه لازم است در اجرای بند 4 ماده 25 قانون ثبت و به نحوی که قبلاً بیان شد، موضوع را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در جلسه هیات نظارت به منظور رسیدگی و اتخاذ تصمیم، گزارش کند.
نکته دوم این است که اشتباه در عملیات تفکیکی، گاه ناشی از عدم توجه متصدیان امر تفکیک است. مثلاً از سوی متصدیان مربوطه، راجع به وقوع قطعات تفکیکی در محدوده سند مالکیت دقت کافی اِعمال نمی شود و یا در تعیین طول ابعاد چهارگانه و مساحت قطعات تفکیکی مراقبت لازم به عمل نمی آید. بند 17 ماده 3 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض، در این باره مقرر می دارد « در هر مورد که در عملیات تفکیکی مذکور در بند 6 از ماده 25 اصلاحی قانون ثبت اشتباهی رخ دهد، باید حدود اولیه، در گزارش هیات نظارت قید و رونوشت صورتمجلس تفکیکی و نقشه که در آن، اشتباه نمایان شده باشد، ارسال گردد.»
پس، در هر دو حالت اخیر، اعلام اشتباه و ارسال گزارش برای اتخاذ تصمیم هیات نظارت الزامی است. اما آشکار است که مستند گزارش در دو حالت مذکور، متفاوت خواهد بود.
اشتباهات مذکور و امثال آنها، بی گمان موجب تجاوز به املاک مجاور و یا اموال عمومی نظیر کوچه و خیابان می شود و باید به چنین قصوری رسیدگی و اشتباه مورد نظر، اصلاح شود. بنابراین، در صورتی که پس از انجام عملیات تفکیک و صدور صورتمجلس تفکیکی، وقوع اشتباه احراز شود و ضمناً نسبت به قطعات تفکیکی، انتقال رسمی در دفترخانه و یا ثبت ملک در دفتر املاک صورت پذیرفته باشد و رسیدگی به اشتباه مورد نظر باعث خلل به حق هیچ شخصی نباشد، هیات نظارت به موضوع رسیدگی و دستور لازم جهت اصلاح و رفع اشتباه را صادر خواهد نمود.
پرسشی که به ذهن