مجدداً منتشر و عملیات تحدید حدود نیز تجدید شود و تجدید آگهی نوبتی ، به منزله اولین آگهی نوبتی است. در ماده 66 آیین نامه قانون ثبت آمده است «آگهی تحدیدی منتشر نخواهد شد، مگر پس از نشر اولین آگهی نوبتی.» به نظر می رسد تکیه بیش از حد به ظاهر ماده مذکور، باعث چنین برداشتی شده باشد و باور مذکور، به این دلایل قابل انتقاد است:
اولاً، طبق دستور مقرر در تبصره 1 ماده 59 آیین نامه قانون ثبت الحاقی 1328، تجدید آگهی نوبتی، تحت عنوان «آگهی اصلاحی» صورت می پذیرد و عنوان مذکور، این معنی و مفهوم را به خوبی و روشنی نشان می دهد که قبلاً آگهی های نوبتی منتشر شده و تجدید آگهی، صرفاً در جهت اصلاح آنهاست.
ثانیاً، به صراحت تبصره 1 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، تجدید انتشار آگهی نوبتی فقط در یک نوبت خواهد بود. این تبصره می گوید «در مواردی که بر حسب تشخیص هیات نظارت، مقرر شود که آگهی های نوبتی تجدید گردد، ظرف سی روز از تاریخ انتشار مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود، معترضین حق اعتراض خواهند داشت» بنابراین، نظریه مذکور دایر بر این که تجدید آگهی نوبتی، به منزله «اولین آگهی نوبتی» است، به شدت متزلزل است. زیرا برابر تبصره مزبور، تجدید انتشار آگهی برای نوبت دوم منتفی است و در نتیجه، فرضِ «اولین آگهی نوبتی» اصولاً موضوعیت نمی یابد.
ثالثاً، واقعیت این است که هرگاه انتشار آگهی تحدیدی و انجام عملیات تحدید حدود، پس از انتشار آگهی های نوبتی صورت گرفته باشد و بعداً آگهی نوبتی به هر دلیل برابر رای هیات نظارت تجدید شود، انتشار آگهی تحدیدی و انجام عملیات تحدید حدود، فی النفسه مطابق با مقررات به عمل آمده و دستور مقرر در ماده 66 آیین نامه نیز کاملاً رعایت شده است. پس، با فرضِ لزوم تجدید آگهی نوبتی، چه محملی برای تجدید آگهی تحدیدی و عملیات تحدید حدود که به درستی صورت پذیرفته است، وجود دارد؟ متاسفانه تصور موصوف که با استنباط از ظاهر ماده 66 آیین نامه قانون ثبت، حکم به بطلان و بی اثر شدن عملیات تحدید حدود صادر می کند، رویه معمول اغلب ادارات ثبت در گذشته بوده و به ناروا آگهی منتشر شده تحدیدی و عملیات تحدید حود را بیهوده می ساخته و به شکلی سلیقه ای موجب تجدید آگهی تحدیدی و عملیات مربوط به آن می شده است.
اما بند 364 مجموعه بخشنامه های ثبتی، برداشت های سلیقه ای از ماده مذکور را منتفی ساخته است. بند مزبور مقرر می دارد «به طوری که اطلاع دارند، در ماده 14 قانون ثبت قید شده است تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه، متدرجاً به ترتیب نمره املاک مطابق نظامنامه به عمل خواهد آمد و نیز ماده 66 آیین نامه قانون ثبت تصریح دارد که آگهی تحدیدی منتشر نخواهد شد، مگر پس از نشر اولین آگهی نوبتی و با اجرای این دو ماده در گذشته تحدید حدودهایی به عمل آمده است و بعداً در اثر اشتباه در آگهی نوبتی به دستور هیات نظارت، آگهی نوبتی تجدید می شود. به اعتبار این تجدید آگهی، اغلب واحدهای ثبتی، عملیات تحدید حدود گذشته را هم باطل و به تجدید آگهی تحدیدی و عملیات تحدیدی مبادرت می نمایند و حال آن که در بند 2 از ماده 25 قانون اصلاحی ثبت تذکر داده شده: هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده، آن اشتباه و همچنیین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان ثبت تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین، اگر به دستور هیات نظارت آگهی نوبتی تجدید شود، این تجدید آگهی دلیل بر ابطال عملیات تحدیدی نیست. بنابراین، لازم است با در نظر گرفتن این دستور، صرفاً در اجرای رای هیات نظارت اقدام نموده و مراقبت نمایید بی جهت مشکلاتی برای ارباب رجوع در قسمت تجدید عملیات تحدیدی فراهم نشود.» افزون بر این، در بند 370 همان مجموعه نیز می خوانیم «در مواردی که رای هیات نظارت تصریح بر تجدید آگهی های نوبتی دارد، عملیات تحدیدی در صورتی تجدید خواهد شد که در رای هیات نظارت قید شده باشد و در غیر این صورت، تحدید حدود به قوت خود باقی است.»
اما به نحوی که پیش از این هم گفته شد و به تصریح تبصره 3 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای 1 و 2 ماده مزبور، صرفاً تا زمانی است که ملک مورد نظر در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد و در غیر این صورت، هیات نظارت فاقد صلاحیت رسیدگی است و مرجع ذیصلاح، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
3) بند 3 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، به تنهایی از دو گونه صلاحیت برای هیات نظارت حکایت دارد:
نخستین صلاحیت، در رسیدگی و صدور دستور اصلاح اشتباهات قلمی ناشی از عدم دقت و توجه نویسنده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت و ثبت نقل و انتقالات بعدی است.
دومین صلاحیت، در رسیدگی و احراز مخالفت یا مغایرت ثبت دفتر املاک با سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه و نیز صدور دستور لازم در این باره می باشد.
بنابراین، به تصریح بند مذکور، صلاحیت هیات نظارت زمانی ایجاد می شود که ملک مورد نظر، ثبت دفتر املاک گردیده و سند مالکیت آن نیز تحریر شده باشد. اما صلاحیت موصوف، اعم از این است که ثبت دفتر املاک و سند مالکیت به امضاء رسیده باشد یا نرسیده باشد.
برخی از استادان معتقدند اشتباه در صورتی که قبل از امضاء تکمیل ثبت دفتر املاک باشد، توسط مامور مربوطه توضیح داده می شود و نیازی به طرح موضوع در هیات نظارت نیست.
اما نظریه مذکور در تقابل آشکار با بند 12 ماده 3 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت مصوب 1352 است که مقرر می دارد «چنانچه در جریان مقدماتی ثبت ملکی، اشتباهی رخ داده و بدون توجه به آن در دفتر املاک وارد شده، ولی به امضاء نرسیده باشد، قبل از هر اقدام باید مراتب برای تعیین تکلیف به هیات نظارت گزارش شود.»
به نظر می رسد نظریه مذکور بر پایه اختیارات تفویضی به روسای ادارات ثبت که در تاریخ 25 اسفند ماده 1353 به تصویب شورای عالی ثبت رسیده و در فراز (و) بند 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی نیز تحت عنوان «تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی» آمده است، استوار باشد و البته رویه اداری نیز به همین سمت و سو تمایل دارد و به آن عمل می کند. اما واقعیت این است که چنین اصلاحی، هیچ محملی در هیچ یک از مقررات، اعم از قانون آیین نامه و بخشنامه ندارد. به ویژه این که، در فراز (ک) از بند 388 مجموعه بخشنامه های ثبتی به صراحت آمده است «چنانچه در جریان مقدماتی ثبت ملک، اشتباهی رخ داده و بدون توجه به آن، ملک در دفتر املاک ثبت، ولی ثبت مزبور به امضاء نرسیده باشد، بایستی از امضای ثبت دفتر خودداری و گزارش امر برای طرح در هیات نظارت با نظر صریح رئیس واحد مربوطه، به ثبت منطقه مربوطه فرستاده شود.»
صَرفِ نظر از این گونه اختلاف نظرها، باید توجه داشت که منظور قانونگذار از «انتقالات بعدی» در بند 3 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، قطعاً ناظر به انجام معامله با سند رسمی در مفهوم خاص آن است و شامل اسناد عادی و حتی اسناد رسمی در مفهوم عام – نظیر صورتجلسه احراز تصرف و اظهارنامه ثبتی و صورتمجلس تحدید حدود و مانند آن ها – نمی شود. به عبارت دیگر، انتقالات بعدی مذکور در بند 3 ماده مذکور، فقط نقل و انتقالات انجام شده با اسناد رسمی تنظیمی توسط دفترخانه ها را در بر می گیرد. زیر آنچه که اداره ثبت مجاز به ثبت آن در دفتر املاک و سند مالکیت و اِخبار نقل و انتقالات بعدی در دفتر املاک می باشد، فقط اَعمال حقوقی مستند به سند رسمیِ تنظیمی در دفتر خانه است و بند 7 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت نیز که در خصوص رفع اشکال و اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنهاست، دقیقاً ناظر به اسناد رسمی است و این مهم را تایید می کند.
گفتنی است که اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره 1383/7 مورخ 18/3/1376، سند اجاره را فقط در صورتی رسمی محسوب نموده است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد. مرجع مذکور، در پاسخ به این پرسش که با توجه به ماده 1387 قانون مدنی، آیا اسناد اجاره تنظیمی در وزارتخانه ها و سازمان های دولتی با افراد، رسمی