ند، پیش بینی شده است.
– لذا چنین نتیجه گرفته می‌شود که :
طریقه ثبت ملک، در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1302، و بعضی قوانین بعدی که انجام تقاضای ثبت ملک را در اختیار مالکان قرار داده بود؛ اصطلاحاً «ثبت عادی یا اختیاری» می‌گویند.
و طریق ثبت ملک، مقرر در قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310، که با انتشار آگهی عمومی و توزیع اظهارنامه، مالکان را به ثبت ملک، دعوت می‌کند را اصطلاحاً «ثبت عمومی یا اجباری» می‌نامند. (شهری، همان: 22-19)
نتیجه گیری فوق الذکر، به این معناست که مطلقاً ثبت قبل از سال 1310، عادی بوده و فقط ثبت به موجب قانون 1310 عمومی است؛ زیرا قانون 1310 و قانون ثبت اماکن متبرکه مصوب 1309، دلالت دارند بر اینکه قبل از قانون 1310 نیز ثبت عمومی وجود داشته است. چنانکه در کنار مقررات ثبت عادی مقررات ثبت عمومی نیز در فصل پنجم قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1308 بیان شده است.
-بنابراین در ایران، دو طریق برای ثبت املاک وضع شده است:
اول- ثبت عادی: که به موجب «تقاضانامه» انجام شود؛ و به این صورت است که عملیات ثبت املاک، با تقاضای مالک یا قائم مقام او شروع و ادامه داده شود و بدون تقاضای مالک، هیچ اقدامی در مورد ثبت ملک به عمل نیاید.
دوم – ثبت عمومی: که به موجب «اظهارنامه» به عمل می‌آید،‌ و به این صورت است که نخست، اداره ثبت اقدام کند. به این نحو که با نشر آگهی به مردم اطلاع دهد که املاک واقع در فلان بخش، از فلان شهرستان را می‌خواهد ثبت کند و از فلان تاریخ شروع به شماره‌گذاری، پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه خواهد کرد. و پس از انجام اقدامات مذکور و توزیع اظهارنامه‌ها از دریافت کنندگان اظهارنامه بخواهد که ظرف مدت معینی، اظهارنامه را تکمیل و به اداره ثبت، اعاده کند. (شهری، منبع پیشین: 20)
ممکن است که در «ثبت عادی» ،تقاضای ثبت، اختیاری باشد؛ همچنانکه در قانون 1302 مقرر شده است.
یا تقاضای ثبت الزامی باشد؛ چنانکه در قانون مصوب بهمن 1306 و قوانین بعد از آن مقرر گردیده است.
اما «ثبت عمومی» ، فقط در موادی که ثبت الزامی شده است، پیش بینی گردیده و ثبت اختیاری هرگز به صورت ثبت عمومی نبوده است. (همان)
با استناد به قانون ثبت کنونی ، ثبت عادی منسوخ گردیده است.پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک 1310، برای استقرار مالکیت مشروع و استحکام آن و همچنین عمومیت دادن به ثبت املاک در تمام کشور، قانون ثبت املاک ایران، نظر بر الزامی (اجباری) بودن ثبت املاک دارد.
در اجرای مقررات ثبت عمومی – که فعلاً متداول است- تکالیفی برای «ادارات ثبت» [سازمان ثبت] و نیز برای اشخاصی که در املاک ذیحق می‌باشند [مالکان] معین و مقرر گردیده است. که در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت .
مبحث چهارم-«آگهی نوبتی» (آگهی ماده 11 ق.ث) :
همان طور که پیشتر نیز بیان شده است ، یکی از ارکان مهم جریان ثبت املاک بعد از احراز تصرف مالکانه ومشخص شدن صلاحیت متقاضیان جهت درخواست ثبت ،انتشار آگهی میباشد. در راستای آگهی عمومی وانجام صحیح جریان ثبتی املاک ، درادارات ثبت دو نوع آگهی قبل از شروع به ثبت عمومی منتشر می شود که عبارتنداز : آگهی مقرر درمواد9 و 10 قانون ثبت ودونوع آگهی هم بعداز قبول در خواست ثبت ، یعنی پذیرش اظهارنامه منتشر خواهد شد که یکی از آن ،آگهی های نوبتی مذکور در ماده 11 قانون ثبت ودومی آگهی تحدید حدود است که درماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است.
برطبق ماده 11 ق.ث، اداره ثبت مکلف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور در ماده 10 ( آگهی مقدماتی ) آگهی دیگری – که اصطلاحاً آگهی نوبتی نامیده می‌شود- در مورد املاک واقع در بخش مندرج در آگهی مقدماتی، منتشر نماید؛ این آگهی با توجه به ماده 4 قانون مربوط به اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 3/12/1337، فقط در دو نوبت به فاصله سی روز منتشر می‌شود؛ و طبق مواد 52 و 55 آیین‌نامه ق.ث،‌هر دو نوبت آن، در یکی از روزنامه‌های حوزه اداره ثبت مربوط یا در یکی از جراید نزدیکترین حوزه به آن و یا در یکی از جراید مرکز ( تهران ) که برای انتشار آگهی‌های حوزه معین شده است درج می‌گردد و فقط نوبت اول آن علاوه بر روزنامه‌ کثیرالانتشار مذکور باید در روزنامه رسمی هم چاپ شود. (شهری ،همان: 29-28)
در حال حاضر با توجه به حذف ماده 55 آیین نامه ق.ث در تاریخ 8/11/1380،‌نوبت اول آگهی نوبتی هم لازم نیست که در روزنامه رسمی منتشر شود.
ماده 53 آیین نامه مقرر می‌دارد: «آگهی‌های مربوط به هر بخش باید در روزنامه معینی منتشر شود که آخر هر سال بعد از طرف «اداره کل ثبت» تعین شده و به اطلاع عموم خواهد رسید.
در «آگهی‌ نوبتی» مربوط به هر بخش، املاک واقع در آن بخش، به ترتیب شماره و با ذکر مشخصات و نوع آنها و نام کسانی که با تسلیم اظهارنامه، تقاضای ثبت آنها را نموده‌اند درج می‌شود و املاکی که اظهارنامه آنها اعاده نشده و درخواست ثبت آنها به عمل نیامده است به عنوان مجهول المالک اعلام می گردد. (همان)
مبحث پنجم-وجه تسمیه آگهی نوبتی :
از آنجا که آگهی موضوع ماده 11 ق.ث، (نوبتی) بر خلاف آگهی‌های مواد 9 (ثبت عمومی) ، 10 (ثبت مقدماتی) ، 14 (تحدیدی) در دو نوبت منتشر می‌شود، اصطلاحاً به «آگهی نوبتی» معروف شده است. (هاشمی، همان: 61)
مبحث ششم-مبنا و هدفِ آگهی نوبتی
صدور آگهی نوبتی برای این است که اسامی اشخاصی که درخواست ثبت کرده‌اند با مشخصات آنچه درخواست ثبت آن شده است به اطلاع عموم برسد تا هر کس نسبت به درخواست ثبت مذکور، اعتراضی داشته باشد در مهلت مقرر در ماده 16 ق.ث، -از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز- اقامه دعوا کند. (همان)
مبحث هفتم- مفهوم حقوق ثبت
ثبت در لغت و در زبان فارسی به معنای «قراردادن، بر جای بودن، استواری، پایداری، نگاشتن در دفتر، یادداشت کردن» است؛ (دهخدا، 1373، ج5، واژه ثبت) و در کلمات مرکبی چون ثبت نام، ثبت حوال، ثبت اسم تجاری، ثبت اسناد، ثبت املاک، ثبت شرکتها و همانندشان در معانی مناسب با هر یک به کار رفته است.
لیکن در اصطلاح، ثبت به مجموعه‌ اعمالی اداری – حقوقی گفته میشود که طی آن، ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه و اوراق و فهرست هایی، رسماً یادداشت و اعلام می‌کنند. (رازانی، 1379: 14)
مبنای ثبت املاک و نوشتن اسناد را می‌توان به زبان رواج خط و کتابت در جوامع مختلف بشری مربوط دانست.
و اما به تحقیق، نمی‌توان گفت که ثبت اسناد و ا ملاک و تعهدات، منجزاً از چه زمانی آغاز شده است . اگرچه که بطور تقریبی، اشاره‌هایی به این مطلب شده است. که پرداختن به آنها از هدف این قلم که بنابر اختصار دارد، خارج است.
خداوند در سوره بقره، آیه 282 می‌فرماید: «یا ایها الذین امنو اذا تداینتم بدین الی اجل مسمی، فاکتبوه و لیکتب بینکم کاتب بالعدل…»
ترجمه: ای کسانیکه ایمان آورده‌اید، اگر وامی به یکدیگر تا سرآمد معینی دادید،آن را بنویسید و باید نویسنده‌ای میان شما به عدالت بنویسد.
آیه مذکور، به صراحت به تنظیم سند و تنظیم کننده و شرایط مربوط به آن اشاره دارد.
همانطور که بیان شد، ثبت در اصطلاح، مجموعه اعمال اداری – حقوقی است که طی آن، ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه و اوراق و فهرست‌هایی، رسماً یادداشت و اعلام می‌کنند؛ و بدین ترتیب حقوق ثبت، مجموعه قواعدی است که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آنها حاکم است. و دانش حقوق ثبت، آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آنها است. (همان : 14)
مراد از حقوق ثبت اسناد و املاک، مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک است؛ و منظور از ثبت، نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی ثبت املاک در دفاتر دولتی (رسمی) است. (شهری، 1388: 1)
حقوق ثبت را «شبه مدنی» نامیده‌اند. (جعفری لنگرودی، 1387: پیشگفتار)
شاخه‌های حقوق ثبت :
– ثبت املاک
– ثبت اسناد
– ثبت شرکتها
– ثبت نام تجاری
– ثبت احوال
– ثبت اختراع و طرح های صنعتی

شکلی یا ماهوی بودن قانون ثبت :
محتوای مواد «قانون ثبت» بین دو قطب قانون شکلی و ماهوی در حرکت است و از ترکیب این دو، مقررات ثبت پدید آمد. (جعفری لنگرودی، همان)
دامنه شمول قانون ثبت :
با توجه به تعریف حقوق ثبت و نیز قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات آن، استفاده می‌شود که عمده محور و موضع‌ ما در قانون ثبت، دو چیز است: 1)ثبت اسناد 2)ثبت املاک؛ و لازم به ذکر است «ثبت املاک» از جنبه حقوقی و اقتصادی، اهمیت ویژه‌ای دارد. و اکثر معاملات ثبت شده نیز مربوط به املاک و حقوق مربوط به املاک است.
اگرچه که در قانون ثبت، در رابطه با ثبت شرکت‌ها، نام تجاری،‌احوال، اختراع و طرح‌های صنعتی نیز مقررات مرتبط ذکر شده است.
اسناد :
مفرد آن سند است؛ ماده 1284 قانون مدنی، در تعریف سند، چنین مقرر می‌دارد: «سند، عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد.»
و بر دو نوع است: 1)سند رسمی 2)سند عادی (ماده 1286 ق.م)
املاک :
مفرد آن ملک است؛ ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک، عبارت است از مال غیر منقول؛ البته نه به معنای عام آن که در مواد 12 الی 18 قانون مدنی، تعریف شده است، بلکه به معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می‌شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است.
در حقوق ثبت، بررسی و بار معنایی سه واژه، «مال، ملک و غیر منقول» واجد نفع و اثر است که ذیلاً ارائه می‌گردد:
مال: عبارت است از دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی است؛ و به صورت «اموال»، جمع بسته می‌شود. اما در اقتصاد، «مال» به هر چیزی اطلاق می‌شود که ارزش مبادله‌ای داشته باشد.
ملک: به معنای چیزی که در قضه و تصرف باشد و نیز زمین یا هر چیز دیگری که مالِ شخص باشد. بنابراین، مال و ملک، هر دو،‌به همه متملکات اطلاق می‌شود، هر چند که به سبب اهمیت یافتن بیشتر زمین و غیر منقول در طی تحولات اجتماعی و اقتصادی، واژه ملک غالباً نزد ما در معنای اموال غیر منقول به کار می‌رود.
اموال به دو قسم منقول و غیر منقول با تفاوت احکام آن، تقسیم می‌گردد.
اهداف و آثار ثبت املاک :
1 ـ برای تعیین و محفوظ بودن مالکیت مالکان و حقوقِ صاحبان حقوق نسبت به آنها
2 ـ سهولت اخذ مالیات اراضی از صاحبان آنها و برقراری نظم مالیاتی املاک و حفظ حقوق عمومی
3 ـ استقرار و استحکام مالکیت اموال غیر منقول و ایجاد امنیت قضایی برای صاحب ملک
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت [منظور قوای حاکم (قوای سه گانه) است] فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت…» (ماده 22 ق.ث)
لازم به ذکر است ثبت ملک دارای آثار مثبت و منفی است، که ذیلاً ارائه می‌گردد: ماده فوق منطوقاً و مفهوماً دلالت دارد بر:
1) ثبت ملک، مثبت مالکیت کسی است که ملک به نام او ثبت شده و یا به ارث رسیده یا به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال هم در دفتر املاک ثبت شده است.
2) ثبت ملک به نام هر کس، سلب مالکیت از غیر می‌کند و دیگر از هیچکس در خصوص آن ملک، دعوایی پذیرفته نمی‌شود. بجز در مواردی که در ماده 24 ق.ث آمده است؛ و در آن موارد هم ادعاء نسبت به عین، مسموع نیست؛ فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است.
تنها استثنایی که بر ماده 22 ق.ث وارد شده است مربوط به «اسناد مالکیت معارض» می‌باشد، که تفصیل آن خواهد آمد.
3) پس از صدور سند مالکیت و ثبت ملک در دفتر املاک، دیگر تصرف غیر صاحب سند مالکیت در آن ملک، دلیل مالکیت محسوب نمی‌شود، و کسی نمی‌تواند به تصرف مالکانه خود به ضرر صاحب سند مالکیت استناد نماید. (ماده 22 ق.ث)
4) طبق بند 5 ماده 489 ق.آ.د.م هرگاه رأی داور مخالف مندرجات دفتر املاک یا سند مالکیت باشد، باطل است و پذیرفته نمی‌شود.
لذا میتوان آثار ثبت املاک را مختصرأ به دو صورت مثبت و منفی بیان نمود:
اثر مثبت: اثبات مالکیت کسی که ملک به نام او ثبت شده است.
آثار منفی: سلب مالکیت اغیار، اعتبار نداشتن تصرف و رأی داور مخالف آن
موارد استثناء بر آثار ثبت :
1)طبق ماده 23 ق.ث ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک، مجرای آب یا چاه، قنات – اعم از دایر و بایر- دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی وارد نمی‌آورد.
ماده فوق، در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک، و علت آن هم اهمیتی است که قانون گذار برای مسئله آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ کند. و این امر، تشویق احداث کنندگان قنوات و چاه‌های عمیق و نیمه عمیق و کسانی است که به افزایش آب کمک می‌کنند.
2)ماده 31 ق.ث مقرر می دارد: «ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس، مثبت تولیت نیست» به همین خاطر ماده 39 آیین نامه ق.ث، مقرر داشته است: «در مورد درخواست ثبت املاک موقوفه و حبس و ثلث، عنوان درخواست کننده ثبت، متصدی یا مدعی تولیت، قید می‌شود.
مبحث هشتم-منابع حقوق ثبت
1)قوانین، دستورالعمل ها و بخش‌نامه ها :
الف)قانون ثبت اسناد و املاک 26/12/1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی [مهمترین قوانین، لوایح قانونی و آیین