لک به دیگری اجازه احداث اعیان در آن زمین داده است.
گفتار دوازدهم-تشکیل پرونده ثبتی :
هر اظهارنامه ثبتی در پوشه مخصوص قرار داده می ‌شود و یک پرونده ثبتی را تشکیل می‌دهد. شماره ملک بر روی پرونده نوشته می‌شود و همان شماره کلاسه پرونده خواهد بود. در مورد بند 2 فوق الذکر ( از مواردی که ثبت ملک بدون اظهار نامه و تقاضای ثبت انجام می پذیرد ) ، اداره ثبت باید پرونده ثبتی به نام خریداران ( زارعینی که به آنها فروخته شده است ) تشکیل دهد و بدون انتظار تسلیم اظهارنامه و تقاضای ثبت و همچنین بدون انتشار آگهی نوبتی و آگهی تحدیدی ، ملک را تحدید و به صدور سند مالکیت ، اقدام کند.
گفتار سیزدهم-ضمانت اجرای درخواست نکردن ثبت :
کسی که تا قبل از انتشار آگهی نوبتی، درخواست ثبت نکند، مشمول عواقب زیر خواهد بود:
1) ملک او یا ملک تحت تصرف او، مجهول المالک،‌اعلان می‌شود و در دفتر املاکِ‌مجهول المالک، ثبت و مشمول مقررات اموال مجهول المالک می‌گردد. (ماده 51 آیین نامه اجرایی ق.ث)
2) از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی، نمی‌تواند در دفاتر اسناد رسمی معامله‌ای نسبت به آن ملک بکند، مگر اینکه قبلاً درخواست ثبت کند. (ماده 12 ق.ث)
3) چنانچه پس از انتشار نخستین آگهی نوبتی تا یک سال، درخواست ثبت نکند و پس از آن درخواست ثبت کند، حق الثبت او به میزان بیست و پنج درصد افزوده می‌شود.
مبحث چهاردهم-اعتراضات ثبتی
در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک، در دفتر املاک انجام می دهد، ممکن است ، اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد . ( شهری ، همان، 59) اهم این اعتراضات در مواد 16 و 20 ق.ث، ذکر شده است که در فصل آتی تفصیلأ در این خصوص به آن می پردازیم.
مبحث پانزدهم-ختم عملیات مقدماتی ثبت
پس از انقضای مهلت اعتراضات ثبتی و یا پس از صدور حکم نهایی در صورت وصول اعتراضات ثبتی ، عملیات مقدماتی ثبت خاتمه می یابد.لذا می توان به طور کلی عملیات مقدماتی ثبت را به ترتیب ذیل ترسیم نمود :
1ـ تنظیم اظهار نامه
2ـ انتشار آگهی نوبتی
3ـ انتشار آگهی تحدید حدود و انجام عملیات مرتبط
4ـ انقضای مده اعتراض
5ـ و کلیه اقداماتی که داخل در این محدوده انجام می پذیرد.
پس از انجام تحدید حدود و تطبیق حدود با مجاورین و عدم اعتراض ، پرونده آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت می باشد و عملیات مقدماتی ثبت ، خاتمه یافته است.
مبحث شانزدهم-ثبت ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت
پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ، ثبت شده و سند مالکیت، مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود.(ماده 21 ق.ث)
ماده 21 ق.ث، متضمن بیان دو مطلب است:
1ـ زمان ثبت ملک در دفتر ثبت املاک
2ـ زمان صدور سند مالکیت براساس دفتر املاک
لازم به یادآوری است ، عملیات مقدماتی ، عبارت از تمام اقداماتی است که برای ثبت یک ملک، لازم است پس از پایان و ختم آن ها، اداره ثبت، آمادگی صدور سند را می یابد، و با انتشار آگهی ماده 9 ق.ث، شروع و با پایان یافتن در رسیدگی به اعتراضات خاتمه می پذیرد. ثبت املاک در این مرحله را ثبت املاک جاری می نامند .
در حقیقت ، املاک جاری ، به املاکی اطلاق می شود که سابقه ثبت در دفتر املاک را نداشته باشد. پس از اتمام عملیات مقدماتی ، ملک در دفتر املاک به ثبت خواهد رسید و سپس بر اساس مندرجات در دفتر املاک ، سند مالکیت و به نام متقاضی صادر خواهد شد. ( آدابی ، منبع پیشین،38)
بنابراین زمان ثبت ملک، پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت ــ و از آن جمله بررسی اعتراضات نسبت به عملیات مقدماتی ــ می باشد. ( مستند به ظاهر ماده 21 ق.ث و نیز به تصریح ماده 103 آیین نامه آن قانون)
سند مالکیت
مستفاد از ماده 21 ق.ث، سند مالکیت ، عبارت است از : سندی که اداره ثبت ، مطابق ثبت دفتر املاک ، تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می کند .
سند مالکیت، ابتدا به صورت یک برگه بود ولی چون نگهداری آن مشکل بود و در اثر تا کردن ، خطوط آن کم رنگ و ناخوانا می شد، و برای ثبت و انتقال ملک هم جای کافی نداشت، تبدیل به کتابچه شد، و اکنون به صورت کتابچه ای با جلد معتبر و با دوام و صفحات متعدد و کاغذ مخصوص نخ کشی و پلمپ شده می باشد و سه نوع است: دوازده برگی، شانزده برگی و سی و دو برگی. (شهری، منبع پیشین، 84)
تا قبل از صدور اسناد مالکیت تک برگ ( جدید) ، سند مالکیت به صورت بهادار، دفترچه ای و مجلد بود. مندرجات هر صفحه آن منطبق با مندرجات یکی از ستون های دفتر املاک و دارای صفحات یا ستون هایی برای نقل و انتقالات بود و اوراق آن نخ کشی و با مهر مخصوص پلمپ گردیده بود و در اصطلاح عمومی، سند منگوله دار نامیده می شد . (آدابی ، منبع پیشین،39).
هم زمان با ثبت ملک در دفتر املاک باید سند مالکیت آن هم صادر شود، بنابراین زمان صدور سند مالکیت همان زمان ثبت ملک در دفتر املاک و پس از خاتمه یافتن عملیات مقدماتی ثبت است . ( شهری، منبع پیشین،85)
در حال حاضر سند مالکیت در حال تغییر است، مانند ضمیمه کردن نقشه کاداستر و ارائه کد ملی مالک و کد رهگیری ملک و دیگر موارد اضافه می گردد . ( آدابی، منبع پیشین، 39 )

فصل چهارم:دعوای اعتراض بر ثبت و آگهی نوبتی

مبحث اول-دعوای اعتراض بر ثبت
همان طور که پیشتر نیز اشاره گردید، در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک، در دفتر املاک انجام می دهد، ممکن است ، اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد .
اختلافات و دعاوی ثبتی در دو مرجع با صلاحیت ذاتی جداگانه قانوناً قابل رسیدگی است ، یک دسته اختلافات و دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری می باشد و دسته دیگر اختلافات و دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت می باشد . موارد صلاحیت هیات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک آمده است و دعاویی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری است نیز اعم آن در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت و قوانین متفرقه دیگر ذکر گردیده است.
موضوع بحث ما ، دسته اول یعنی دعاویی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری است، می باشد. .بنابراین منظور ما از دعاوی ثبتی در اینجا ، دعاوی است که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا موضوعیت پیدا کرده و پرونده در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد .به عبارت دیگر منظور از دعاوی ثبتی ، اختلافاتی است که در جریان ثبت املاک و تنظیم اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا حادث گردیده و حل و فصل این اختلافات نیز قانون در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی قرار داده است .
دعاوی و اختلافات مذکور را می توان به سه دسته تقسیم کرد :
۱-دعاوی مربوط به ثبت املاک و منظور دعاوی است که در جریان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث می گردد ، که بیشتر تحت عنوان اعتراض به ثبت در کتب حقوق ثبت مورد بررسی قرار می گیرد .
۲-دعاوی مربوط به ثبت اسناد و منظور دعاوی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک حادث می گردد.
۳-دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و منظور دعاوی است که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا ممکن است حادث گردد.
ما در این اینجا در صدد پرداختن به قسم اول دعاوی و اختلافات فوق الذکر یعنی دعاوی مربوط به ثبت املاک بوده و قسم دوم و سوم خارج از موضوع بحث ما می باشد.
این دسته از دعاوی که عموماً تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسی قرار می گیرد را می توان با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته اند و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است و قانون برنامه سوم و چهارم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران ، مورد بررسی قرار داد .
از آنجائیکه اعتراض به ثبت ( راجع به اصل ملک ) ، مستندأ به ماده 16 ق.ث، باید از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی تا 90 روز انجام شود ، لذا می طلبد که ابتدا در خصوص آگهی نوبتی و نحوه انتشار آن و نیز نحوه رسیدگی به اعتراض آگهی های نوبتی توضیح مفصل داده و سپس به شرح دعوای اعتراض بر ثبت بپردازیم
مبحث دوم-موارد الزامی که باید در آگهی نوبتی قید گردد:
– مهلت تقدیم دادخواستِ اعتراض که 90 روز است.
– و نیز مبدأ احتساب مهلت فوق، که تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی است.
– و مرجع تقدیم دادخواست مزبور، که اداره ثبت محل است.
– و نیز مفاد ماده 17 ق.ث مبنی بر اینکه اگر کسی قبل از انتشار این آگهی، دعوایی مربوط به ملک مزبور علیه متقاضی ثبت، طرح کرده است، باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور، گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل، تقدیم کند. (همان: 62)
حقوق ارتفاقی در آگهی‌های نوبتی، ذکر نمی‌شود، ولی باید در زیر آگهی‌ها قید کرد که حقوق ارتفاقی در مواقعِ تعیین حدود در صورت مجلس مربوطه، منظور می‌گردد و اگر کسی به حقوق مذکور، اعتراضی داشته باشد، می‌تواند ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس مربوطه، دادخواست اعتراض خود را به ثبت محل، تقدیم دارد. (همان)
آگهی نوبتی، مهم‌ترین آگهی‌های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پر اهمیتی دارد، به همین جهت (قبل از سال 1380 و حذف ماده 55 آیین نامه ق.ث) مقرر شده بود که نوبت اول آگهی نوبتی، علاوه بر روزنامه کثیرالانتشار در روزنامه رسمی هم منتشر شود، ( البته در حال حاضر با توجه به حذف ماده 55 آیین‌نامه، لازم نیست نوبت اول آگهی نوبتی در روزنامه رسمی منتشر شود)، نوبت دوم آگهی نوبتی، چون عنوان یادآوری دارد نیاز به درج در روزنامه رسمی نداشته است.
اهمیت آگهی مذکور، به اندازه‌ای است که بر طبق ماده 57 آیین نامه ق.ث «رئیس اداره ثبت» و «مدیر روزنامه رسمی» (در حال حاضر با حذف ماده 55 مسئولین مدیر روزنامه رسمی، سالبه به انتفاء موضوع است) را مسئول صحت و تنظیم چاپ آن دانسته است.
و نیز تأثیر آن –آگهی نوبتی- در حقوق اشخاص باعث شده است که در ماده 11 ق.ث، برای اطلاع مردم، مقررات دیگری هم در نظر گرفته شود، بر طبق ماده مذکور، آگهی ماده 11 علااوه بر انتشار در روزنامه باید در محل الصاق شود تا در معرض دید اهالی قرار گیرد و این امر در شهرها باید به گواهی پاسبان محل و در بخش‌هایی که شهربانی ندارد و ژاندارمری دارد به گواهی ژاندارمری برسد و در روستاهایی که پاسگاه ژاندارمری نباشد باید به گواهی کدخدای محل برسد و مقامات مذکور، مکلف شده‌اند که در این مورد به مأمورین ثبت مساعدت کنند و گواهی لازم را به آنها بدهند. (شهری، همان: 30-29)

مبحث سوم-روش تهیه و انتشار آگهی نوبتی

پس از ثبت ملک و وصول حقوق دولتی متعلقه آن بشرحی که قبلا توضیح داده شد براساس ماده 59 آئین نامه ثبت کلیه املاکی که در هر سه ماه به ثبت می رسند بایستی بترتیب مقرر در آیین نامه در دو نوبت به فاصله 30 روز با ذکر شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع آن در یکی از روزنامه های محلی یا کثیرالانتشار که از طریق وزارت ارشاد اسلامی تعیین می شوند آگهی گردند تا چنانچه افرادی نسبت به املاک ثبت شده اعتراضی دارند یا حقی برای خود قائل هستند مراتب را ظرف 90 روز از تاریخ اولین انتشار به ثبت محل کتبا اعلام و رسید دریافت دارند.
در آگهی نوبتی که هر سه ماه یکبار تهیه و منتشر می شود باید مشخصات و نکات زیر منظور گردد:
1- شماره پلاک و مشخصات مالک و نوع ملک و محل وقوع املاکی که اظهارنامه آنها در سه ماهه مربوطه قبل تنظیم و جهت انتشار آگهی در ردیف منظور گردیده اند.
2- املاکی که قبلا اظهارنامه آنهاتنظیم ولی اشتباهادرموعدمقررآگهی نشده اند.
3- املاکی که آگهی نوبتی آنها در وقت مقرر منتشر و لکن به واسطه اشتباه موثری که در انتشار آنها رخ داده و بموجب آراء هیات نظارت یا دستور اداری مستند به اختیارات تفویضی هیات نظارت موضوع بندهای 385 – 386 – 387 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اول مهر 65 منجر به تجدید آگهی شده اند. در تهیه پیش نویس آگهی نوبتی که وسیله مسئول بایگانی انجام می شود بایستی نهایت دقت لازم معمول گردد تا اشتباهی واقع نشود و در مقدمه آن نام شهرستان مربوطه قید سپس مشخصات و شماره پلاک های ثبتی املاک هر بخش که در سه ماهه مربوطه قبل ثبت شده اند بترتیب از کوچک به بزرگ با ذکر مشخصات مالک یا مالکین آن قید آنگاه مشخصات ملک و مالک یا مالکین املاک موضوع بند 2 و بدنبال آن مشخصات ملک و مالک یا مالکین املاک موضوع بند 3 که در اجرای دستور هیات نظارت یا دستور اداری مستند به اختیارات تفویضی منجر به تجدید آگهی شده اند قید می شود.
سپس در پایان آگهی زمان قبول اعتراض نسبت به املاک ردیف 1 و 2 که 90 روز و املاک ردیف 3 که 30 روز بعد از تاریخ اولین انتشار است ذکر می گردد و نیز مدلول مواد 16 و 17 و 20 قانون ثبت در پایان آگهی درج و تاریخ انتشار نوبت اول و دوم نیز برابر قانون