بدایت، مطابق قوانین عمومی، در محکمه استیناف به عمل خواهد آمد»
اما همان گونه که گفته شد، با تصویب قانون آیین دادرسی مدنی در سال 1318 و صلاحیت عام محاکم دادگستری در رسیدگی به اختلافات و دعاوی، مواد 3 و 4 و 5 قانون ثبت مصوب 1310، عملاً نسخ شدند. رای وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیات عمومی دیوان عالی کشور، آشکارا حکایت از صلاحیت انحصاری مراجع قضایی در رسیدگی به اختلافات راجع به املاک و اراضی دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده، مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف تداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده، رسیدگی نمایند …. »
تبصره 3 ماده 25 قانون ثبت – الحاقی 1351- نیز تصریح می کند «رسیدگی هیات نظارت در موارد مذکور در بندهای یک و دو این ماده، تا وقتی است که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.» مفهوم مخالف تبصره مذکور، به طور روشن حکایت از صلاحیت مرجع قضایی در خصوص املاکی دارد که ثبت دفتر املاک شده اند و سرانجام این که بند 393 مجموعه بخشنامه های ثبتی، تردیدها را درباره صلاحیت محدد هیات های نظارت برطرف می کند.
بند مزبور که در قسمت پایانی آن حاوی رای شورای عالی ثبت نیز هست و همچنین نحوه عمل و حدود وظایف و اختیارات هیات های نظارت و به طور کلی موارد صلاحیت و عدم صلاحیت آنها را متذکر شده است، به این شرح می باشد «با آن که به موجب قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و مواد الحاقی، اختیارات و وظایف هیاتهای نظارت معلوم و مشخص گردیده و بر طبق ماده 5 آیین نامه اجرایی قانون مزبور، آراء صادره از هیات های نظارت باید مستدل و مستند به ماده قانونی باشد، معهذا به طوری که ملاحظه می شود، این مراتب در بعضی از هیات های نظارت مورد توجه قرار نگرفته است.
هر چند این قبیل آراء بر اثر شکایت و تجدیدنظر خواهی یا با استفاده از اختیار حاصله در تبصره 4 ماده 25 اصلاحی، در شورای عالی ثبت فسخ و گسیخته می شوند، با این حال چون صدور این گونه آراء در عمل ادارات ثبت را مواجه با اشکالاتی خواهند نمود، لذا با توجه به آرایی که در همین زمینه از شورای عالی ثبت صادر گردیده، تذکر نکات ذیل را ضروری می داند: بعضاً مشاهده می شود با آن که موضوع مورد طرح در هیات نظارت، با هیچ یک از شقوق ماده 25 اصلاحی و مواد 146 و 147 الحاقی به قانون ثبت منطبق نیست و هیات نظارت فاقد صلاحیت رسیدگی نسبت به موضوع بوده، معهذا با ورود در ماهیت امر به اتخاذ نظر ماهوی مبادرت نمودهو حال آن که لزوم رعایت مقررات ماده 5 آیین نامه و ذکر مستند قانونی رای از هیمن جهت است ک هیات نظارت به صلاحیت خود توجه و از حدود اختیارات و صلاحیت خود تجاوز ننماید.
در بعضی دیگر از آراء صادره با این که هیات نظارت خود را صالح برای رسیدگی ندانسته و قرار عدم صلاحیت صادر نموده، معهذا تعیین تکلیف را به رسیدگی و اتخاذ تصمیم دادگاه موکول نموده اند و همچنین در مورد دیگری ملاحظه شده که هیات نظارت وقوع اشتباه را محرز ندانسته و رای بر عدم وقوع اشتباه داده، لیکن در پایان رای خارج از حدود وظیفه قانونی، تکلیفی نیز معین نموده است و حال آن که وقتی هیات نظارت صالح برای رسیدگی نیست و یا وقوع اشتباه محرز نمی باشد، فقط باید عدم صلاحیت و یا عدم قابلیت طرح موضوع در هیات نظارت اعلام شود و دیگر تعیین تکلیف برای اداره ثبت و یا طرفین اختلاف، معارض با اصل عدم صلاحیت بوده و موقعیت قانونی ندارد. لذا از جهت لزوم رعایت این اصل، برای این که مبنای صدور این بخشنامه مشخص گردد، به ذکر مراتب ذیل مبادرت می شود: در مورد تفکیک باقیمانده پلاکی که منجر به تنظیم سند انتقال نشده، هیات نظارت ثبت یکی از مناطق ضمن صدور قرار عدم صلاحیت، شاکی را به دادگاه هدایت نموده است.
با طرح موضوع در شورای عالی ثبت، رای شورا به این شرح صادر شده است: (هیات نظارت در دو مورد مذکور در شق 6 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در مورد عملیات تفکیکی رسیدگی و لدی الاقتضاء رفع اشتباه می نماید و خارج از آن تکلیفی ندارد. بنابراین، در صورتی که عملیات تفکیکی منتج به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک نشده باشد، اقدام بر طبق مقررات با اداره ثبت است) و چون بر طبق مدلول قسمت اخیر تبصره 4 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، نظر شورای عالی ثبت از لحاظ وحدت رویه برای هیات های نظارت لازم الاتباع است، لذا با ابلاغ مراتب انتظار می رود هیات های نظارت، با عنایت به موارد مذکور، به تکلیف قانونی عمل و در اجرای موازین و مقررات مربوطه، توجه لازم را مبذول فرمایند.» .
مبحث ششم-رفع اشتباه در مرحله مقدماتی ثبت
پس، همان گونه که بند 4 ماده 25 قانون ثبت تاکید می کند، هرگاه بعد از رسیدگی هیات نظارت نسبت به اشتباهی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت روی داده است، احراز شود که رفع اشتباه و یا اصلاحِ آن، مخل حق دیگری است، باید ذینفع اخطار شود که می تواند به دادگاه مراجعه نماید. نتیجه آن که، در موارد وقوع اشتباه و به طریق اولی در مواقع بروز اختلاف، هیات نظارت و حتی شورای عالی ثبت، فاقد صلاحیت برای رسیدگی ماهوی و اتخاذ تصمیم محسوب می شوند و اداره ثبت محل نیز دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را فقط پس ا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود و قید عبارت «… مشروط بر این که رفع اشتباه مزبور، خللی به حق کسی نرساند» در قسمت پایانی بند 6 همان ماده نیز، هر تردیدی را در مورد عدم صلاحیت هیات نظارت برای رسیدگی به اختلافات بین اشخاص، برطرف می سازد.
ضمناً باید توجه داشت که اگر در حین عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد، اما عملیات تفکیکی مذکور منتج به انتقال رسمی در دفترخانه یا ثبت در دفتر املاک نشود، موضوع خارج از شمول بند 6 ماده 25 قانون ثبت محسوب می شود و از صلاحیت هیات نظارت بیرون است و اداره ثبت محل، صالح برای رسیدگی و اصلاحِ اشتباه می باشد.
اما در خصوص وظایف و اختیارات هیات نظارت، می توان گفت که عمده صلاحیت های مورد نظر، در بندهای هشت گانه ذیل ماده 25 قانون ثبت اصلاحی 1351 ذکر شده است. ماده مزبور که به شکلی مفصل تنظیم شده است، چنین مقرر می دارد:
«حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت به این قرار است:
1) هرگاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت، اختلافی بین اداره ثبت و اشخاص واقع شود و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد، رفع اختلاف و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت، با هیات نظارت است.
2) هرگاه هیات نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک، اشتباه موثر واقع شده، آن اشتباه و همچنین عملیات بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده، ابطال و جریان طبق مقررات تجدید یا تکمیل یا اصلاح می گردد.
3) هرگاه در موقع ثبت ملک یا ثبت انتقالات بعدی، صرفاً به علت عدم توجه و دقت نویسنده سند مالکیت و یا دفتر املاک، اشتباه قلمی رخ دهد و همچنین در صورتی که ثبت دفتر املاک، مخالف یا مغایر سند رسمی یا حکم نهایی دادگاه باشد، هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز وقوع اشتباه، دستور اصلاح ثبت دفتر املاک و سند مالکیت را صادر خواهد نمود.
4) اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته و بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد، در هیات نظارت مطرح می شود و در صورتی که پس از رسیدگی، وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاحِ اشتباه به حق کسی خلل نرساند، هیات نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خلل به حق کسی برساند، به شخص ذینفع اخطار می کند که می تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد نمود.
5) رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً یا بعضاً، خواه نسبت به اصل ملک و خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن، با هیات نظارت است.
6) رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات تفکیکی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با