، تعقیب موقوف می شود . ( شهری، منبع پیشین، 76)
مبحث شانزدهم-موارد سقوط حق اعتراض
علاوه بر مواردی که به علت انقضاء مهلت اعتراض یا انقضاء مهلت تجدیدنظر دادخواست اعتراض یا استرداد دعوای اعتراض ، حق اعتراض ساقط می شود ؛ یک مورد دیگر نیز ــ مسکوت گذاشتن دعوای اعتراض ـ در ماده 18 ق.ث ، آمده است .
وفق قسمت دوم ماده ۱۸ قانون ثبت ، اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوی خود را تعقیب نکرد (مسکوت گذاشت) محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت، قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید ، از این قرار می توان استیناف داد. رأی استیناف ، قابل تمیز نیست .
لازم به ذکر است که به موجب آراء متعدد ، ضابطه ترک تعقیب دعوی نیز وقتی صدق می کند که از طرف دادگاه تکلیفی معین شده باشد و اهمال معترض در ترک تعقیب صدق کند و همچنین عدم تعقیب دعوی باید مستند به عمل معترض باشد بنابراین چنانچه مسکوت ماندن پرونده ناشی از عدم اقدامات مدیر دفتر دادگاه و یا سایر عوامل دیگر باشد صدور قرار سقوط دعوی فاقد وجاهت قانونی است .با استناد به ماده مذکور، با دو شرط ، قرار اسقاط دعوای اعتراض ، صادر می گردد:
شرط اول ــ مسکوت ماندن دعوا به مدت 60 روز یا بیشتر
شرط دوم ــ تقاضای متقاضی ثبت
پس اگر دعوا به مدت 60 روز یا بیشتر ، مسکوت بماند اما قبل از اینکه مستدعی ثبت تقاضای اسقاط آن را نماید ، معترض آن را تعقیب کند، دیگر قرار اسقاط صادر نخواهد شد .
فلسفه وضع این ماده ، تسریع در ثبت املاک و جلوگیری از بلاتکلیفی متقاضیان ثبت است . این ماده اگر چه در خصوص اعتراض بر ثبت است ؛ اما بر طبق ماده 20 ق.ث، مفاد آن در مورد اعتراض بر حدود و حقوق ارتفاقی نیز جاری است . ذکر این نکته ضروریست که ، این ماده زمانی قابل اجرا بود که اختیار جریان یا عدم جریان دعوا و دادرسی با اصحاب دعوا بود ؛ اما اکنون که این اختیار از آنها سلب شده و دادگاه مکلف به رسیدگی به دعاوی و صادر کردن رأی در مورد آنها می باشد، مسکوت گذاردن اعتراض از ناحیه معترض ، منتفی است و اگر دعوایی مسکوت بماند ، مربوط به عمل دادگاه است نه معترض .
مبحث هفدهم-اعتراض به تحدید حدود
اعتراض به تحدید حدود یکی از دعاوی ثبتی است که قبل از ثبت ملک در دفتر املاک موضوعیت پیدا می کند . در دعوی اعتراض به تحدید حدود ، معترض نسبت به تقاضای ثبت ملک کلاً اعتراضی ندارد بلکه اعتراض او ناظر به این است که در جریان تحدید حدود قسمتی از ملک او جزء ملک متقاضی ثبت محسوب گردیده است و به عبارت دیگر حدود تعیین شده به حقوق وی تجاوز نموده است .
ماده ۲۰ قانون ثبت مقرر می دارد : مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است می تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود بوسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیتدار عرضحال دهد . تقاضا کننده ثبتی که خود یا نماینده اش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورین مطابق ماده ۱۵ تحدید شده می تواند مطابق مقررات این ماده عرضحال بدهد .

کسانی که حق اعتراض به حدود دارند.
با توجه به ماده ۲۰ و ۲۷ قانون ثبت مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئین نامه اجرائی قانون ثبت کسانی که حق اعتراض به حدود دارند عبارتند از :
الف: مجاورین ب: متقاضی ثبت ج:اداره اوقاف و متولی و ناظر موقوفات و موقوف علیهم و متصدی امور حبس و محبوس لهم و وصی یا ناظر .
الف : مجاورین :
بر اساس صدر ماده 20 ق.ث ، مجاوری که نسبت به حدود برای خود حقی قائل است می تواند به تحدید حدود اعتراض نماید . لازم به ذکر است که اعتراض به حدود از طرف غیر مجاور پذیرفتنی نیست چرا که غیر مجاور در دعوی ذی نفع نمی باشد و مجاور نیز فقط در حدی که مجاورت دارد ذی نفع محسوب می شود بنابراین چنانچه اعتراض مجاور نسبت به حدی باشد که باوی مجاورت ندارد این اعتراض مسموع نخواهد بود .
بر اساس قسمت دوم تبصره ذیل ماده ۲۰ قانون ثبت چنانچه اعتراض به حدود از طرف غیر مجاور به عمل آمده باشد ، واحد ثبتی مربوطه نظر خود را در بی اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می نماید معترض می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیات نظارت شکایت نماید رای هیات نظارت قطعی است .
ب : متقاضی ثبت :
بر اساس قسمت دوم ماده ۲۰ ، در صورتی که متقاضی ثبت یا نماینده اش در موقع تحدید حدود حضور نداشته باشند و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدید حدود شده باشد ، می تواند به تحدید حدود اعتراض نموده و دادخواست به دادکاه صالح تقدیم نماید .
ج : اداره اوقاف و متولی و غیره :
وفق مواد ۹۹ و ۱۰۰ آئین نامه قانون ثبت ناظر به ماده ۲۷ قانون ثبت ، اداره اوقاف و متولی و متصدی امور حبس نیز در صورتی که اعتراضی به تحدید حدود داشته باشند می توانند اعتراض نمایند .
طبق ماده ۲۰ قانون ثبت مهلت اعتراض به حدود سی روز از تاریخ صورت مجلس تحدید حدود است .
مبحث هجدهم-مرجع تقدیم اعتراض به حدود
به موجب ماده ۲۰ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، اعتراض به حدود نیز ابتدائاً باید به اداره ثبت تسلیم و ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض دادخواست به دادگاه تقدیم نموده و گواهی آنرا به اداره ثبت تسلیم نماید . بدین ترتیب نحوه اعتراض به تحدید حدود نیز مانند اعتراض به اصل ملک است و چون در اعتراض به اصل ملک توضیح کافی داده شد دیگر نیازی به تکرار نیست . فقط یادآوری می شود که دعوی اعتراض به حدود نیز باید با تقدیم دادخواست و رعایت مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی به عمل آید و از حیث مالی بودن و غیر مالی بودن نیز ، دعوی مالی محسوب می گردد .
مبحث نوزدهم-اعتراض به حقوق ارتفاقی
کسانیکه مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت می باشند یا اینکه به حق ارتفاقی که مستدعی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته باشند و نیز خود متقاضی ثبت در صورتیکه در هنگام تحدید حدود حضور نداشته و تحدید حدود بر اساس اظهارات مجاورین به عمل آمده باشد در صورتی که مدعی حق ارتفاقی در املاک دیگر یا منکر حق ارتفاقی که مجاور در ملک او برای خود قائل شده است باشد ، می توانند بر اساس ماده ۲۰ قانون ثبت ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود بر آن اعتراض نمایند .
مطالبی که در دعوی اعتراض به ثبت و تحدید حدود گفته شد در مورد اعتراض به حقوق ارتفاقی نیز صادق است و بنابراین نیازی به تکرار نیست .
بر اساس آنچه که در فصل قبل بیان شده است ، پس از انجام تحدید حدود و تطبیق حدود با مجاورین و عدم اعتراض و انقضای مهلت اعتراضات ثبتی ، ویا پس از صدور حکم نهایی در صورت وصول اعتراضات ثبتی ، پرونده آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت می باشد و عملیات مقدماتی ثبت ، خاتمه یافته است. پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ، ثبت شده و سپس بر اساس مندرجات در دفتر املاک ، سند مالکیت و به نام متقاضی صادر خواهد شد. ( آدابی ، منبع پیشین،38)
مستفاد از ماده 21 ق.ث، سند مالکیت ، عبارت است از سندی که اداره ثبت ، مطابق ثبت دفتر املاک ، تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می کند .
مستندأ به ماده 232 ق.ث ، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت [منظور قوای حاکم (قوای سه گانه) است] فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت .
اصل اولیه در مورد ثبت ملک و سند مالکیت ، معتبر بودن آنها می باشد . اما در عمل مواردی پیش آمده و می آید که بنابر عللی این اعتبار زیر سوال می رود ، که شایسته است ، در آن موارد ، تدبیر ـ اعم از ابطال و یا اصلاح ـ شود .
عللی که می تواند اعتبار ثبت ملک و سند مالکیت را زیر سوال ببرد عبارتند از :
1 ـ گاهی ثبت ملک ، بدون رعایت مقررات قانونی انجام می شود .
2 ـ گاهی نسبت به یک ملک ، اسناد مالکیت معارض صادر می شود .
3 ـ گاهی بر اثر اشتباه مأموران ثبت ، یا دیگران در ثبت املاک و صدور اسناد مالکیت اشتباه می شود .
4 ـ گاهی بعضی اشخاص با سوء استفاده از قوانین ، اراضی موات و اموال عمومی و انفاق و موقوفات را به ثبت رسانده اند .
5 ـ گاهی هم ضرورت زمان و مصالح اجتماع ، ابطال ثبت املاک و اسناد مالکیت را اقتضاء می نماید .
ابطال و اصلاح ثبت و سند مالکیت به دو صورت امکان پذیر می باشد :
1 ـ گاهی با حکم دادگاه انجام می شود .
2 ـ گاهی نیز بدون حکم دادگاه انجام می شود .
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت ، بدون حکم دادگاه انجام می شود عبارتند از :
1 ـ ابطال سند مالکیت به حکم قانون
2 ـ ابطال ثبت و سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
3 ـ اصلاح اضافه مساحت با تودیع قیمت مساحت اضافی وهزینه قانونی معامله به وسیله خریدار( م 149 ق.ث )
4 ـ ابطال یا اصلاح سند مالکیت به دستور هیأت نظارت ، در موارد مذکور در بند سوم ماده 25 ق.ث

مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت ، با حکم دادگاه انجام می شود عبارتند از :
1 ـ هرگاه ملکی بر خلاف قانون ، به ثبت رسیده باشد .
2 ـ در تعارض اسناد مالکیت .
3 ـ در موردی که سند مالکیت ، بر اساس اشتباهی که در عملیات مقدماتی ثبت ، حاصل شده است ، صادر گردیده و هیأت نظارت آن را مخل به حقوق دیگران بداند .
4 ـ در صورتی که در عملیات تفکیکی ، اشتباهی رخ داده و وارد دفتر املاک و یا سند مالکیت شده و اصلاح آن مخل به حقوق اشخاص باشد .
5 ـ مورد مذکور در بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت ( مصوب 1370 ) .
بند 6ماده 147 اصلاحی قانون ثبت ، مقرر داشته است : در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی ، تقاضای سند رسمی دارد ، موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود …… ، در جمله آخر ماده فوق آمده است که : چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات ، سند مالکیت را صادر خواهد کرد . صدور سند مالکیت جدید ، مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود . سوالی که در اینجا حائز اهمیت است این که : با مراجعه متضرر به دادگاه و احراز حقانیت او ، دادگاه چه خواهد کرد ؟ آیا حکم به ابطال سند مالکیت جدید صادر می کند ، یا دارنده سند را محکوم به جبران خسارت متضرر خواهد نمود ؟
برای پاسخ به سوال فوق ، می بایست مد نظر قرار داد که ، بحث در خصوص مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و تاریخچه و فلسفه وضع آن و صدور سند مالکیت بر اساس مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی ، بحثی گسترده می باشد و امکان اینکه به طور کامل به تمامی موضوعات مرتبط با این مواد بپردازیم وجود ندارد ، لذا در اینجا به طور اختصار فقط به صلاحیت هیات های حل اختلاف موضوع مواد ۱۴۷و ۱۴۸ اصلاحی پرداخته و سپس به موضوع اعتراض به آراء هیات های مذکور می پردازیم :

مبحث بیست و یکم-هیأت حل اختلاف – ترکیب
بر اساس ماده ۲ قانون اصلاح مواد ۱ و ۲ و ۳ قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد املاک مصوب ۳۱/۴/۶۵ و الحاق موادی به آن در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأت هایی به عنوان هیأت حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود . اعضای این هیات عبارتند از :
یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه و رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور . نحوه تشکیل و اختیارات هیات و سایر موارد اجرائی آن مطابق آئین نامه اجرائی این قانون خواهد بود.
صلاحیت هیات حل اختلاف
صلاحیت هیات حل اختلاف را با توجه به قانون اصلاحی و آئین نامه اصلاحی آن بشرح زیر می توان طبقه بندی نمود :
۱-هر گاه محل مورد تقاضا بصورت مفروز باشد و بین اشخاص در تصرف اختلافی باشد و یا اینکه معترضی وجود داشته باشد و همچنین در صورتی که با وجود توافق و نبودن معترض اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نمی باشد ، موضوع برای رسیدگی به هیات حل اختلاف ارجاع می گردد .
۲-در صورتی که متصرف و متقاضی نتواند سند عادی مالکیت ارائه دهد هیات حل اختلاف با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید .
۳-در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیات به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز به نحو مقتضی آگهی نماید ، در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .
۴-هر گاه انتقال اعم از رسمی یا عادی به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد اما به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد و با وجود معترض ، موضوع به هیات حل اختلاف برای رسیدگی ارجاع می گردد . هیات در صورت احراز تصرف بلامنازع و بلامعارض متصرف بر حسب مورد به صدور سند مالکیت مفروزی یا مشاعی به نام متقاضی رای