ر مذکور باید در روزنامه رسمی هم چاپ شود. (شهری ،همان: 29-28)
در حال حاضر با توجه به حذف ماده 55 آیین نامه ق.ث در تاریخ 8/11/1380،‌نوبت اول آگهی نوبتی هم لازم نیست که در روزنامه رسمی منتشر شود.
ماده 53 آیین نامه مقرر می‌دارد: «آگهی‌های مربوط به هر بخش باید در روزنامه معینی منتشر شود که آخر هر سال بعد از طرف «اداره کل ثبت» تعین شده و به اطلاع عموم خواهد رسید.
در «آگهی‌ نوبتی» مربوط به هر بخش، املاک واقع در آن بخش، به ترتیب شماره و با ذکر مشخصات و نوع آنها و نام کسانی که با تسلیم اظهارنامه، تقاضای ثبت آنها را نموده‌اند درج می‌شود و املاکی که اظهارنامه آنها اعاده نشده و درخواست ثبت آنها به عمل نیامده است به عنوان مجهول المالک اعلام می گردد.
همانطور که بیان شد، ثبت در اصطلاح، مجموعه اعمال اداری – حقوقی است که طی آن، ایجاد، تغییر، زوال و انتقال حقی را در دفاتر ویژه و اوراق و فهرست‌هایی، رسماً یادداشت و اعلام می‌کنند؛ و بدین ترتیب حقوق ثبت، مجموعه قواعدی است که اعمال فوق را تحت نظم درآورده و بر آنها حاکم است. و دانش حقوق ثبت، آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آنها است. (همان : 14)
با استناد به ماده 7 ق.ث – مصوب 1310- تعداد و نوع و ترتیب دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک مطابق «نظامنامه» وزارت عدلیه [اسم سابق دادگستری] معین می‌شود.
در حال حاضر با استناد به آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب 1317 وزیر دادگستری با اصلاحات بعدی- [ماده اصلاحی 1380] تعداد دفاتر به 12 دفتر رسیده است.
لازم به یادآوری است که «نظامنامه» قبلاً به جای «آیین نامه» استعمال می‌شد. و آیین‌نامه، عبارت از مقرراتی است که برای تسهیل اجرای قانون و تشریح آن توسط مرجعی که در قانون پیش بینی شده است، وضع می‌شود.
اولین نظامنامه قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب 1310- در 16 فروردین 1311 تصویب شد.
مواد 1 الی 4 آیین نامه قانون ثبت، ضمن بیان تعداد دفاتر موصوف، طرز تنظیم و نگهداری آنها را نیز بیان می‌نماید.
تعداد و نام دفاتر :
هر اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک، دارای دفاتر زیر است:
1) دفتر املاک
2) دفتر نماینده املاک
3) دفتر املاک توقیف شده
4) دفتر ثبت موقوفات
5) دفتر گواهی امضاء
6) دفتر سپرده‌ها
7) دفتر توزیع اظهارنامه
8) دفتر املاک مجهول المالک
9) دفتر ثبت شرکتها
10) دفتر اسناد رسمی
11) دفتر ثبت قنوات
12) دفتر آمار و ثبت اظهارنامه‌ها. (ماده 1 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک)
در تبصره ماده مذکور ، دفتر املاک ـ بند 1 ـ و دفتر ثبت قنوات ـ بند 11 ـ در مرکز و کلیه شهرستانها ، یک نسخه خواهد بود و در موقع مقتضی با فراهم شدن امکانات ، از مندرجات دفاتر مزبور ، میکروفیلم یا اسکن ، تهیه و به مراکز ارسال می گردد .
مستفاد از ماده 14 ق.ث، تعیین حدود به تدریج و به ترتیب شماره املاک به عمل می‌آید، و در هر آگهی باید تعدادی پلاک که امکان عملی تحدید آنها در آن روز باشد، درج گردد.
در این مورد ماده 61 آیین نامه اجرایی ق.ث، مقرر می‌دارد: «حتی الامکان برای هر ملکی نباید یک آگهی تحدید جداگانه تهیه کرد. املاکی که برای تحدید در نظر گرفته می‌شود باید به تعداد و با رعایت اهمیت ملک و استعداد نمایندگان، لااقل برای 10 الی 20 شماره از املاک شهری و اعیانی و قطعات مفروزی، یک آگهی منتشر و بطور متوالی تحدید شود مگر آنکه درخواست کننده ثبت در موقع تحدید تعیین حدود، هزینه آگهی و فوق العاده و هزینه سفر نماینده را به وسیله اداره بپردازد و نسبت به املاک مزروعی با رعایت اهمیت آن باید یک یا چند روز وقت تحدید آن را قرار دهند. (شهری، همان، 33)
برابر نص ماده 14 ق.ث و ماده 52 آیین نامه قانون مذکور، آگهی تحدیدی یک نوبت در یکی از جراید حوزه مربوطه یا در یکی از جراید نزدیک‌ترین حوزه ثبتی به آن یا در یکی از جراید تهران که بر طبق ماده 53 آیین‌نامه معین شده است، منتشر گردد و انتشار آن در روزنامه رسمی، لازم نیست.
همان طور که پیشتر نیز اشاره گردید، در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقداماتی که اداره ثبت قبل از ثبت ملک، در دفتر املاک انجام می دهد، ممکن است ، اعتراضاتی واصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد .
اختلافات و دعاوی ثبتی در دو مرجع با صلاحیت ذاتی جداگانه قانوناً قابل رسیدگی است ، یک دسته اختلافات و دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت ذاتی محاکم دادگستری می باشد و دسته دیگر اختلافات و دعاوی که رسیدگی به آن در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت می باشد . موارد صلاحیت هیات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک آمده است و دعاویی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری است نیز اعم آن در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت و قوانین متفرقه دیگر ذکر گردیده است.

موضوع بحث ما ، دسته اول یعنی دعاویی که رسیدگی به آن در صلاحیت محاکم دادگستری است، می باشد. .بنابراین منظور ما از دعاوی ثبتی در اینجا ، دعاوی است که در جریان ثبت املاک و اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا موضوعیت پیدا کرده و پرونده در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار می گیرد .به عبارت دیگر منظور از دعاوی ثبتی ، اختلافاتی است که در جریان ثبت املاک و تنظیم اسناد و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا حادث گردیده و حل و فصل این اختلافات نیز قانون در صلاحیت ذاتی محاکم عمومی قرار داده است .
دعاوی و اختلافات مذکور را می توان به سه دسته تقسیم کرد :
۱-دعاوی مربوط به ثبت املاک و منظور دعاوی است که در جریان ثبت املاک و قبل از ثبت ملک در دفتر املاک حادث می گردد ، که بیشتر تحت عنوان اعتراض به ثبت در کتب حقوق ثبت مورد بررسی قرار می گیرد .
۲-دعاوی مربوط به ثبت اسناد و منظور دعاوی است که بعد از ثبت ملک در دفتر املاک حادث می گردد.
۳-دعاوی مربوط به اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و منظور دعاوی است که در جریان اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا ممکن است حادث گردد.

ما در این اینجا در صدد پرداختن به قسم اول دعاوی و اختلافات فوق الذکر یعنی دعاوی مربوط به ثبت املاک بوده و قسم دوم و سوم خارج از موضوع بحث ما می باشد.
این دسته از دعاوی که عموماً تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسی قرار می گیرد را می توان با توجه به قانون ثبت اسناد و املاک و قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض و قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه از بین رفته اند و قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبت که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است و قانون برنامه سوم و چهارم توسعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران ، مورد بررسی قرار داد .
از آنجائیکه اعتراض به ثبت ( راجع به اصل ملک ) ، مستندأ به ماده 16 ق.ث، باید از تاریخ نشر اولین آگهی نوبتی تا 90 روز انجام شود ، لذا می طلبد که ابتدا در خصوص آگهی نوبتی و نحوه انتشار آن و نیز نحوه رسیدگی به اعتراض آگهی های نوبتی توضیح مفصل داده و سپس به شرح دعوای اعتراض بر ثبت بپردازیم .

موارد الزامی که باید در آگهی نوبتی قید گردد:
– مهلت تقدیم دادخواستِ اعتراض که 90 روز است.
– و نیز مبدأ احتساب مهلت فوق، که تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی است.
– و مرجع تقدیم دادخواست مزبور، که اداره ثبت محل است.
– و نیز مفاد ماده 17 ق.ث مبنی بر اینکه اگر کسی قبل از انتشار این آگهی، دعوایی مربوط به ملک مزبور علیه متقاضی ثبت، طرح کرده است، باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور، گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت محل، تقدیم کند. (همان: 62)

حقوق ارتفاقی در آگهی‌های نوبتی، ذکر نمی‌شود، ولی باید در زیر آگهی‌ها قید کرد که حقوق ارتفاقی در مواقعِ تعیین حدود در صورت مجلس مربوطه، منظور می‌گردد و اگر کسی به حقوق مذکور، اعتراضی داشته باشد، می‌تواند ظرف 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس مربوطه، دادخواست اعتراض خود را به ثبت محل، تقدیم دارد. (همان)
آگهی نوبتی، مهم‌ترین آگهی‌های ثبتی است و نوبت اول آن آثار حقوقی پر اهمیتی دارد، به همین جهت (قبل از سال 1380 و حذف ماده 55 آیین نامه ق.ث) مقرر شده بود که نوبت اول آگهی نوبتی، علاوه بر روزنامه کثیرالانتشار در روزنامه رسمی هم منتشر شود، ( البته در حال حاضر با توجه به حذف ماده 55 آیین‌نامه، لازم نیست نوبت اول آگهی نوبتی در روزنامه رسمی منتشر شود)، نوبت دوم آگهی نوبتی، چون عنوان یادآوری دارد نیاز به درج در روزنامه رسمی نداشته است.
اهمیت آگهی مذکور، به اندازه‌ای است که بر طبق ماده 57 آیین نامه ق.ث «رئیس اداره ثبت» و «مدیر روزنامه رسمی» (در حال حاضر با حذف ماده 55 مسئولین مدیر روزنامه رسمی، سالبه به انتفاء موضوع است) را مسئول صحت و تنظیم چاپ آن دانسته است.
و نیز تأثیر آن –آگهی نوبتی- در حقوق اشخاص باعث شده است که در ماده 11 ق.ث، برای اطلاع مردم، مقررات دیگری هم در نظر گرفته شود، بر طبق ماده مذکور، آگهی ماده 11 علااوه بر انتشار در روزنامه باید در محل الصاق شود تا در معرض دید اهالی قرار گیرد و این امر در شهرها باید به گواهی پاسبان محل و در بخش‌هایی که شهربانی ندارد و ژاندارمری دارد به گواهی ژاندارمری برسد و در روستاهایی که پاسگاه ژاندارمری نباشد باید به گواهی کدخدای محل برسد و مقامات مذکور، مکلف شده‌اند که در این مورد به مأمورین ثبت مساعدت کنند و گواهی لازم را به آنها بدهند. (شهری، همان: 30-29)

همان طور که قبلأ نیز بیان گردیده ، قانون گذار در دو مورد مشخص کرده است که ، انتشار آگهی نوبتی ضرورت نداشته و نیازی به انتشار آن نیست که مجددأ در ذیل بدان اشاره می شود :
الف)طبق ماده 42 (الحاقی 18/10/51) ق.ث: «نسبت به املاک مجهول المالک و املاکی که درباره آنها تقاضای ثبت نرسیده است و در اجرای قانون اصلاحات اراضی به زارعان واگذار شده یا بشود، احتیاج به درخواست ثبت از طرفِ منتقل‌الیه ندارد.
ثبت محل، مکلف است بر طبق انتقالاتی که واقع شده یا می‌شود پرونده‌ای به نام هر یک از خریداران، تشکیل داده و اعم از اینکه: ملک بطور مشاع یا مفروز به زارع منتقل شده باشد، بدون انتشار آگهی‌های نوبتی، حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید.»
ب)طبق ماده 104 مکرر (الحاقی مصوب 1324) آیین‌نامه ق.ث «اگر بین مالک عرصه که دارای سند مالکیت است و شخص دیگری که به موجب سند رسمی قراردادی برای احداث اعیان در آن ملک منعقد می‌شود و طرف قرارداد، اعیانی در آن احداث کند و سند مالکیت بخواهد بدون انتشار آگهی نوبتی، سند مالکیت صادر می‌شود.»

فهرست منابع
کتب فارسی

1. احمد، متین دفتری، آیین دادرسی مدنی و بازرگانی، چ 1، (تهران: دانشگاه تهران)
2. احمد، متین دفتری، منبع پیشین، ج 1
3. آدابی ، دکتر حمید رضا، حقوق ثبت تخصصی، جنگل جاودانه ، سال 90، چاپ چهارم
4. اداره حقوقی قوه قضاییه ، مجموعه نظرهای مشورتی در مسائل مدنی
5. اسکافی، نادر ، فرهنگ ثبتی ، چاپ دوم ،( نشر دادگستر ، بهار 82 )
6. امام خمینی (ره ) تحریر الوسیله ، جلد 2 ، چاپ اول ، (موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی (ره) 1358)
7. امامی ، سید حسن ، حقوق مدنی ،( جلد اول ، انتشارات اسلامیه ، چاپ دوازدهم ، 1372 )
8. باختر و رئیسی ، سید احمد و مسعود ، حقوق ثبت کاربردی ،(انتشارات خط سوم ، چاپ اول 1383 )
9. بدری گراوند ، علی اصغر ، “جزوه ی آموزشی مدیران آینده بهتر ( مآب ) سازمان ثبت اسناد و املاک کشور”
10. بهرامی، بهرام، اجرای مفاد اسناد رسمی، (تهران: موسسه فرهنگی انتشاراتی نگاه بینه ، چاپ دوم، 1382)
11. جعفری لنکرودی ، محمد جعفر ، ترمینولوژی حقوق ، (تهران : انتشارات کتابخانه گنج دانش ،چاپ دهم ، 1378)
12. جعفری لنگرودی ، محمد جعفر، حقوق ثبت(املاک)،: (چاپخانه حیدری، 2535)
13. جعفری لنگرودی، محمدجعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، ج 3، چاپ چهارم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1388 ، 1880
14. جعفری لنگرودی،دکترمحمد جعفر،حقوق ثبت (املاک)،(چاپخانه حیدری،2535)
15. جعفری لنگرودی،محمد جعفر، حقوق ثبت(اسناد)، (چاپخانه حیدری،2535)
16. حائری شاه باغ ، سیدعلی ، شرح قانون مدنی، جلد اول ، (انتشارات گنج دانش ، چاپ سوم ، 1387 )
17. حمیتی واقف، احمد علی، حقوق ثبت،( تهران: نشر حقوقدان، چاپ نخست، 1382)
18. دهخدا، علی اکبر ، لغت نامه ، جلد 2
19. رازانی، بهمن، حقوق ثبت ـ مدخل ، اساطیر، سال 79 ، چاپ اول
20. زراعت و باختر، عباس و سید احمد ، حقوق برای همه ، جلد اول ،( انتشارات نشر فیض ، چاپ نخست ، 1376 )
21. سریر، فرزانه، نکات طبقه بندی شده آیین دادرسی مدنی، چاپ اول، تهران، مجد، 1386
22. سیّد جلالدین، مدنی، آیین دادرسی مدنی، چ اول، (تهران: پایدار، 1376)، ج 1.
23. سیّد محسن، صدرزاده افشار، آیین دادرسی مدنی، و بازرگانی، چ پنجم، (تهران، مجد، 1379)، .عبدالله، شمس، آیین دادرسی مدنی، چ یازدهم، (تهران: دراک، 1385)، ج اول.
24. شمس، عبدالله، آیین دادرسی مدنی، ج 3، چاپ چهاردهم، تهران، دراک، 1385 ، ص 515
25. شهری، غلامرضا، حقوق ثبت اسناد و املاک، ( انتشارات جهاد