ثبت متعلق به وی می باشد و نه معترض و مستدعی ثبت . ولی در جایی که وارد ثالث برای خود مستقلاً حقی قائل نباشد و در محق شدن یکی از طرفین ذینفع باشد ، از آنجائیکه چنین وارد ثالثی مقصودش جز ثبت ملک بطوری که تقاضا شده نمی باشد ، عنوان معترض بر ثبت بر وی صادق نخواهد بود ، و بنابراین ورود چنین شخصی به دعوی اعتراض به ثبت مانع قانونی ندارد . (۱) « رای شماره ۵-۲۹-۲۲/۱۱/۸۱ شعبه ۱ دیوان عالی کشور و حکم شماره ۱۰۰۰۹-۱۶/۴/۱۳۱۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور».
سوال دیگر در رابطه با اعتراض ثالث به حکم است ، آیا اعتراض ثالث بر حکم نسبت به حکمی که در نتیجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل پذیرش است ؟
با توجه به ماده ۲۴ قانون ثبت و آنچه در خصوص وارد ثالث گفته شده ، به نظر می رسد که دعوی اعتراض ثالث بر حکمی که نسبت به اعتراض به ثبت صادر شده باشد مسموع نباشد و دادگاه باید بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قرار رد دعوی صادر نماید .
سوال دیگر در رابطه با اعاده دادرسی است ، آیا اعاده دادرسی از حکمی که در نتیجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل اعمال است در صورتی که جواب مثبت باشد تکلیف اداره ثبت چیست ؟ از آنجائیکه اعاده دادرسی توسط یکی از اصحاب دعوی (خواهان یا خوانده) اعتراض به ثبت ، فقط قابل تصور و امکان پذیر می باشد ، بنابراین در اینکه اعاده دادرسی از حکمی که در نتیجه اعتراض به ثبت صادر شده باشد ، امکان پذیر می باشد ، تردیدی نباید نمود .اما اینکه با قبول تقاضای اعاده دادرسی تکلیف اداره ثبت چیست ؟ بند ۳۰۸ مجموعه بخش نامه های ثبتی تکلیف ادارات ثبت را روشن نموده است ، به موجب بند ۳۰۸ مذکور « ارائه رونوشت قرار قبولی دادخواست اعاده دادرسی قبل از ثبت ملک در دفتر املاک نسبت به احکامی که در جریات اعتراض به ثبت صادر شده تا حصول نتیجه نهایی رسیدگی برای خودداری از صدور سند مالکیت کافی بوده ولی چنانچه به جای رونوشت قرار مزبور گواهی تقدیم دادخواست تسلیم و پس از اخطار اداره ثبت هم ظرف یک ماه رونوشت قرار مزبور از طرف ذی نفع داده نشود جریان ثبت تعقیب خواهد شد.».
بنابراین بر اساس بخشنامه موصوف ، با صدور قرار قبولی دادخواست اعاده دادرسی وتسلیم رونوشت آن به اداره ثبت ، ادامه عملیات متوقف می گردد تا نتیجه دعوی مشخص گردد و در صورتی که متقاضی اعاده دادرسی فقط گواهی مینی بر تقدیم دادخواست اعاده دادرسی تقدیم نموده باشد ، در این صورت اداره ثبت به وی اخطار می کند که ظرف یک ماه از تاریخ رویت رونوشت قرار قبولی اعاده دادرسی را تسلیم نماید در صورتی که ظرف مدت مقرر نسبت به ارائه رونوشت قرار قبولی اعاده دادرسی اقدام ننماید ، اداره ثبت عملیات ثبتی را ادامه خواهد داد .
مبحث دوازدهم-تجدید دادخواست اعتراض
بر اسا ماده ۹۵ قانون آئین دادرسی مدنی ، عدم حضور هر یک از اصحاب دعوی و یا وکیل آنان در جلسه دادرسی مانع رسیدگی و اتخاذ تصمیم نیست در موردی که دادگاه به اخذ توضیح از خواهان نیاز داشته باشد و نامبرده در جلسه تعیین شده حاضر نشود و با اخذ توضیح از خوانده هم دادگاه نتواند رای بدهد ، دادگاه قرار ابطال دادخواست را صادر خواهد کرد . و این قرار نیز واجد امر مختوم نبوده و خواهان می تواند مجدداً و به طور مکرر اقدام به تقدیم دادخواست نماید . اما از آنجائیکه طبع دعاوی ثبتی (اعتراض به ثبت) با سایر دعاوی متفاوت می باشد در این رابطه نیز قانون ثبت مقرراتی خاص وضع نموده است .
وفق ماده ۱۹ قانون ثبت ، در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق قانون اصول محاکمات حقوقی (آئین دادرسی مدنی) به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال او ابطال گردد . تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود . در این مورد عرضحال مستقیماً به دفتر محکمه صلاحیتدار داده خواهد شد . بر اساس تبصره ذیل ماده ۱۹ موقوم در مواردی نیز که به موجب مواد ۱۶ و ۱۷ اصول محاکمات آزمایش عرضحال رد می شود مفاد این ماده لازم الرعایه است .
بدین ترتیب و با توجه به ماده ۱۹ و تبصره ذیل آن ، در صورتی که دادگاه براساس ماده ۹۵ قرار ابطال دادخواست را صادر نماید و نیز در مواردی که مدیر دفتر دادگاه بر اساس ماده ۵۴ قانون آئین دادرسی مدنی به لحاظ رفع ننمودن نواقص در موعد مقرر اقدام به صدور قرار رد دادخواست می نماید ، تجدید دادخواست اعتراض فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار رد دادخواست یا ابطال دادخواست صورت می گیرد و خارج از مهلت ده روز تجدید دادخواست امکان پذیر نیست . لازم به ذکر است که این تجدید دادخواست فقط برای یک مرتبه امکان پذیر می باشد ، یعنی اگر معترض ظرف مدت ده روز مقرر دادخواست اعتراض خود را تسلیم نمود و این بار هم یه یکی از جهات مذکور مجدداً قرار ابطال یا قرار رد دادخواست او صادر گردیده دیگر حق تجدید دادخواست خود را ندارد .
هر گاه دادخواست معترض به ثبت به علل دیگری غیر از آنچه گفته شد ابطال شود مثلاً چنانچه بر اساس قسمت دوم ماده ۹۶ قانون آئین دادرسی مدنی ، قرار ابطال دادخواست معترض صادر شود ، دیگر تجدید دادخواست امکان پذیر نیست و همچنین در صورتی که دادگاه قرار عدم استماع دعوی را صادر نماید نیز تجدید دادخواست امکان پذیر نیست ، مگر اینکه مهلت اعتراض به ثبت هنوز باقی باشد .
مبحث سیزدهم-هدف قانون گذار از قانون گذاری تجدید دادخواست اعتراض
قانون گذار ، خواسته است که هم حقوق معترضین بر ثبت حفظ شود و هم کار ثبت املاک ، معطل نماند ؛ لذا :
اولأ : به معترض اجازه داده است که دادخواست خود را تجدید کند، اگر چه خارج از موعد قانونی اعتراضات باشد ـ زیرا معمولأ صدور قرار ابطال دادخواست اعتراض یا رد آن مدتها بعد از انقضاء مهلت اعتراض می باشد .
ثانیأ : بر خلاف سایر مواردی که قرار ابطال یا رد دادخواست صادر می شود و خواهان می تواند هر چند نوبت که بخواهد و هر زمان که اراده کند، دادخواست مجدد بدهد .
دلیل محدودیت این اختیار به یک مرتبه ـ توسط معترض ـ آن هم در زمان معین آن است که اگر محدودیت مذکور نبود ، معترض می توانست با دادخواست های اعتراضی ناقص و تجدید آنها مکررأ مانع ثبت ملک و اتمام عملیات ثبتی و صدور سند مالکیت گردد .

مبحث چهاردهم-اثر انقضاء مدت اعتراض
پس از انقضاء مهلت قانونی اعتراض ، دیگر هیچ ادعایی ، مبنی بر تضییع حق از هیچ کس پذیرفته نمی شود ، و حق اعتراض ساقط می شود .
با استناد به ماده 24 ق.ث ، قانون گذار ، اعتراض نکردن در موعد قانونی را دلیل انصراف از اعتراض و اسقاط حق و اعراض از آن شناخته و جز در مواردی که در همان ماده ذکر شده است ، شکایت او را غیر قابل استماع می داند .
ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد که « پس از انقضاء مدت اعتراض دعوی این که در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت و نه به هیج عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزائی…» .
بر اساس ماده موقوم دادگاههای دادگستری از پذیرش دعاوی اعتراض به ثبت بعد از انقضاء مدت اعتراض منع شده اند ، و در این موضوع با توجه به صراحت ماده ۲۴ مذکور تردیدی نیست.
در مورد مذکور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذکور در مواد 105 الی 109 و 116 و 117 مطابق مقررات جزایی مذکور در باب ششم این قانون رفتار خواهد شد .( شهری ، منبع پیشین، 72 ـ 71 )
اما سوال این است که آیا مراجع ثبتی و اداری مانند هیات نظارت و شورای عالی ثبت نیز نمی توانند با انقضاء مدت اعتراض به اعتراضات رسیدگی نمایند ؟ماده ۲۴ قانون ثبت مربوط به دعوی و رسیدگی قضایی است و رسیدگی اداری هیات نظارت و شورای عالی ثبت با توجه به بند ۱ ماده ۲۵ و تبصره ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت، تا زمانی که ملک در دفتر املاک ثبت نشده ، جایز است هر چند که مواعد اعتراض گذشته باشد . بنابراین چنانچه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود یا اشتباهی تولید گردد و یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح دادخواست ثبت با هیات نظارت است هر چند که موعد اعتراض نیز منقضی شده باشد . البته تا زمانی که ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد .

مبحث پانزدهم-اثر فوت و حجر معترض
بر اساس ماده ۱۰۵ قانون آئین دادرسی مدنی ، قاعده کلی در خصوص فوت و حجر یکی از اصحاب دعوی این است که ، هر گاه یکی از اصحاب دعوی فوت نماید یا محجور شود ، دادگاه رسیدگی را بطور موقت متوقف و مراتب را به طرف دیگر اعلام می دارد ، پس از تعیین جانشین و درخواست ذی نفع جریان دادرسی ادامه می یابد .
اما اجرای این قاعده در دعاوی ثبتی موجب وقفه در کار ثبت و بلاتکلیفی متقاضیان می باشد و چه بسا مدت زمانی طولانی بگذرد و مستدعی ثبت نتواند ورثه معترض را شناسائی و معرفی کند و در این مدت عملاً اداره ثبت و مستدعی ثبت بصورت بلاتکلیف باقی می مانند ، به همین جهت در سال ۱۳۵۱ با تصویب ماده ۱۸ مکرر قانون ثبت قانونگذار راهکار دیگری را وضع نمود ، به موجب ماده ۱۸ مکرر ، در صورت فوت معترض به ثبت ــ اعم از اینکه تاریخ فوت قبل یا بعد از اجرای این قانون باشد ــ هر گاه معترض علیه نتواند تمام یا بعضی از وراث را معرفی نماید به تقاضای او به شرح زیر اقدام می شود :
۱-در صورتی که نتواند هیچ یک از ورثه را معرفی نماید : دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ می کند که در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قیم و تعقیب دعوی اقدام شود و به علاوه موضوع و جریان دعوی را سه دفعه متوالی در یکی از روزنامه های کثیر الانتشار مرکز و یکی از روزنامه های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می نماید ، چنانچه ظرف نود روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی دعوی تعقیب نشود قرار سقوط دعوی صادر می گردد .
برای ابلاغ قرار مذکور ، یک نوبت در یکی از روزنامه های محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر ، پژوهش خواهی نشود ، قرار مزبور قطعی و لازم الاجرا است .
۲-در صورتی که نتواند بعضی از ورثه را معرفی نماید : به وارث یا وراث شناخته شده اخطار می شود در صورتی که در مقام تعقیب دعوی باشند ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه به تقدیم دادخواست تعقیب مبادرت کنند . در مورد وراث شناخته نشده و نیز وراث شناخته شده ای که با صدور ابلاغ اخطاریه دعوی را مسکوت گذاشته باشد به طریق مذکور در بند یک عمل خواهد شد . »
تبصره ماده مذکور ، مقرر میدارد : هرگاه دعوا از طرف یکی از وراث تعقیب شود ، درخواست دهنده باید دلیل مثبت وراثت خود را پیوست و میزان سهم الارث خود را صریحأ در برگ درخواست قید کند . در مواردی که درخواست تعقیب ، فاقد شرایط فوق باشد به متقاضی اخطار می شود که ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ درخواست خود را تکمیل کند ، در صورت عدم تکمیل ، اگر مدت مقرر در بند یک ماده 18 مکرر منقضی شده باشد ، قرار سقوط دعوی ، صادر خواهد شد . (شهری ، منبع پیشین ، 74 ـ 73 )
همانطور که از ماده فوق الذکر استفاده می شود ، در دعاوی اعتراض به ثبت ، مقررات ویژه ای برای جریان دعوا بعد از فوت معترض ـ خواهان ـ وضع شده است .
ماده ۴۴ قانون ثبت نیز ناظر بر فوت یا حجر کسی است که نسبت به ملک مورد ثبت قبلاً اقامه دعوی کرده باشد. ماده 44 ق.ث ، در این رابطه مقرر می دارد : هرگاه کسی که نسبت به ملک مورد ثبت ، اقامه دعوا کرده ، قبل از انقضاء موعدهای مقرر در مواد 17 الی 19 ریال فوت کرده یا مجنون یا محجور شود ( مثلأ ورشکسته شود ) مستدعی ثبت ، مکلف است مراتب را به اداره ثبت و پارکه بدایت صلاحیت دار ( دادسرای عمومی شهرستان محل اقامت محجور یا متوفی ) کتبأ اطلاع داده و پس از معین شدن قائم مقام قانونی به او از طریق محکمه مربوطه ( دادگاهی که پرونده در آن مطرح است ) اخطار کند که مشارالیه ، ظرف 60 روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه ، دعوا را تعقیب کند .
هرگاه قائم مقام قانونی در مدت مقرر دعوا را تعقیب نکرد ، محکمه قرار اسقاط دعوا را صادر می کند . این قرار فقط قابل استیناف است . در حال حاضر کلیه احکام و قرارهای دادگاه ها فقط در حدود و وفق قوانین آیین دادرسی مدنی و کیفری ، قابل تجدیدنظر است .
ضمانت اجرای ماده 44 ق.ث، در ماده 45 ق.ث ، آمده است ، که مقرر می دارد : اگر به واسطه عدم اقدام در مورد مواد 17 الی 19 ، ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوا با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در ماده فوق هم با اینکه مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر ، عالم بوده به عمل نیامده است ، قائم مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور می تواند ظرف 5 سال ، بابت قیمت ملک و اجور و خسارت در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید ، بر علیه مستدعی ثبت ، اقامه دعوا کند .
مبدأ پنج سال مذکور فوق ، در مورد وراث کبیر و وراثی که ولی خاص ( پدر یا جد پدری یا وصی منصوب مسلم الوصایه ) دارند از تاریخ فوت و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه محسوب می شود .در مورد این ماده ، چنانچه مستدعی ثبت ، محکوم گردد و ملک را قبلأ به دیگری انتقال داده و موقع اجرای حکم ، مفلس باشد و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف ، خود را مفلس کرده ، به حبس تأدیبی از یک سال تا دو سال محکوم خواهد شد . تعقیب جزایی در این مورد ، منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت