به ضرر خود بداند و در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حق مالکیت متصور و قائل باشد می تواند بعد از تاریخ اولین آگهی نوبتی ظرف ۹۰ روز نسبت به تقاضای مستدعی ثبت اعتراض نماید .
اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقی که توسط مجاورین صورت می گیرد ، 30 روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود است . ( اسکافی، همان، 35ــ34)
کلیه اعتراضاتی که بدین ترتیب به اداره ثبت ، تحویل می شود، باید به دادگاه ارسال شود، به جز مواردی که در اداره ثبت، نسبت به آنها اظهارنظر می شود.
با توجه به اطلاق ماده ۱۶ قانون ثبت ، هرکسی که ملک مورد تقاضای ثبت را مال خود می داند و در ملک مورد تقاضای ثبت، برای خود حقی قائل باشد ، ولو آن حق ، حق ارتفاقی باشد، می تواند به درخواست متقاضی ثبت اعتراض کند و از این حیث محدودیتی وجود ندارد . یعنی اعتراض منحصر به فرد یا شخص خاصی نیست و هر کس که خود را مالک عین یا منافع ملک مورد ثبت می داند می تواند به تقاضای ثبت متقاضی ثبت اعتراض کند .
اشخاصی که در مورد موقوفات حق اعتراض دارند:
الف: موقوفات عام المنفعه
1ـ یا متولی خاص ندارند: در این صورت ، اعتراض برثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده اداره اوقاف است.
2ـ یا متولی خاص دارند: در این صورت ، اعتراض بر ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده متولی یا ناظر یا اداره اوقاف است.
ب: موقوفات خاصه
در موقوفات خاصه ، اعتراض بر ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده متولی یا ناظر یا هریک از موقوف علیهم می باشد. ( برابر مواد 99 و 100 آیین نامه قوث، ناظر بر ماده 27 آن قانون)
به نظر می رسد در مورد موقوفات، به کاربردن حق اعتراض دارند ، با تسامح باشد، زیرا اشخاص مذکور، موظف اند در راستای حفظ منافع وقف، عنداللزوم اعتراض کنند.
کسانی که در مورد حبس حق اعتراض دارند:
الف: حبس ، عام المنفعه است
که در اینجا متصدی حبس، حق اعتراض را دارد .
ب: حبس به نفع اشخاص معین است
که در این صورت متصدی امور حبس و هر یک از محبوس لهم ، حق اعتراض دارند .
کسانی که در مورد ثلث ، حق اعتراض دارند :
الف :ثلث باقی
در ثلث باقی ، وصی یا ناظر حق اعتراض دارند .
ب :ثلث غیر باقی
در ثلث غیر باقی، وصی یا ناظر و یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ذیحق می شوند ، حق اعتراض دارند .
ثلث ، در اصطلاحات ثبتی ، یک سوم ترکه را گویند، که وصیت تا آن میزان نافذ است و مطابق ماده 843 ق.م، زیاده بر آن نافذ نیست، مگر با اجازه وراث، و اگر بعضی از ورثه اجازه دهند، فقط نسبت به سهم ایشان نافذ است.لیکن ، ثلث باقی ، مال غیرمنقولی است که موصی آن را از محل ثلث ترکه ، برای صرف در مصارف خیر ، معین می کند که منافع آن علی الدوام ــ و بدون تحدید به مدت معین ــ در آن مصرف که معین کرده صرف گردد . ( ماده 36 آیین نامه ق.ث) ؛ در اصطلاح دیگر آن را ثلث موءبد نامند . ( جعفری لنگرودی ، 1355:187) در مورد ثلث موءبد ، وصی مکلف به درخواست ثبت است .(ماده 36 آیین نامه ق.ث ) ( اسکافی ، منبع پیشین:75)
مبحث هفتم-مهلت اعتراض به ثبت
اعتراض به ثبت باید ظرف نود روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آید و اعتراض قبل از موعد به تصریح ماده ۸۷ آئین نامه اجرائی قانون ثبت که مقرر می دارد « قبل از انتشار آگهی نوبتی دادخواست اعتراض و یا گواهی نامه جریان دعوی بین معترض مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد . » موثر در مقام نمی باشد و هرگاه بعد از انقضاء مدت 90 روز باشد ، به ترتیب مذکور در ماده 16 ق.ث، عمل خواهد شد. با توجه به اینکه موارد مقرر در قانون ، از مقررات آمره می باشد و نمی توان بر خلاف آن توافق کرد، لذا چنانچه معترض در خارج از فرجه قانونی ، اعتراض خویش را به اداره ثبت، تسلیم کرده باشد، به لحاظ عدم رعایت قواعد مقرر، دادخواست معترض ، اثر قانونی نخواهد داشت. (ادابی، منبع پیشین، 33)
بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت ، در مواردی که در آگهی نوبتی اشتباه موثری واقع شده باشد و بنا به رای هیات نظارت آگهی نوبتی تجدید گردد ، ظرف 30روز از تاریخ انتشار آگهی مجدد که فقط یک نوبت خواهد بود ، معترضین حق اعتراض خواهند داشت . (شهری ،منبع پیشین،60) بر اساس ماده ۱۷ قانون ثبت ، در صورتی که قبل از انتشار آگهی نوبتی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و معترض اقامه دعوی شده باشد ، معترض باید ظرف ۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی گواهی دادگاه را مبنی بر جریان دعوی به اداره ثبت محل تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد .
بدین ترتیب ، با توجه به نصوص قانونی ، اعتراض باید در مهلت قانونی به عمل آید، حال سوال این است که، چنانچه اعتراض خارج از مهلت قانونی به عمل آمده باشد تکلیف مراجع قانونی یعنی اداره ثبت و دادگاه چیست ؟
بر اساس تبصره ماده ۸۶ آئین نامه اجرائی اصلاحی ۱۳۸۰ قانون ثبت ، دادگاهها در مورد دادخواست های مربوط به اصل و حدود و حقوق ارتفاقی املاک پس از احراز اینکه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسلیم شده و داخل در مدت می باشد به موضوع رسیدگی و الا قرار مقتضی صادر می نمایند .

بنابراین در صورتی که برای دادگاه محرز شود که اعتراض خارج از مهلت قانونی بوده با توجه به بند ۱۱ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوی را صادر خواهد نمود و در غیر این صورت وارد رسیدگی ماهوی شده و اتخاذ تصمیم خواهد کرد.باید توجه داشت از آنجائیکه بر اساس مقررات ماده ۶۰ قانون و ماده ۸۷ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، معترض باید اعتراض خود را مستقیماً به اداره ثبت تسلیم نماید بنابراین قانوناً مرجع اظهار نظر در خصوص اینکه اعتراض داخل در مهلت و خارج از مهلت قانونی بوده با اداره ثبت است و دادگاه باید اینکه اعتراض در موعد بوده یا خیر را از اداره ثبت استعلام نموده و آنگاه با توجه به نظر اداره ثبت اتخاذ تصمیم نماید و قانوناً خود حق ندارد در این خصوص رسیدگی و اظهار نظر نماید .
بر اساس ماده ۹۲ اصلاحی آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، مسئول اداره ثبت نسبت به اعتراض هائی که خارج از مدت داده می شود ، نظر خود را در زیر برگ اعتراض نوشته و در نشست اداری طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح می نماید تا تکلیف قطعی آن معین گردد.
بر اساس ماده ۱۶ قانون ثبت ، اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدائی محل (در حال حاضر رئیس دادگاه عمومی محل ) می دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداری موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده و رای دهد . رای حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است .
لازم به ذکر است که براساس قانون تعیین تکلیف پرونده های معترض ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است ، از تاریخ تصویب این قانون اعتراضاتی که به موجب مادتین ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت، تا پایان سال ۱۳۶۰ نسبت به اصل یا حدود املاک به مرجع قضایی ذی ربط ارسال گردیده و به هر علت سابقه اعتراض در مراجع قضایی وجود ندارد ، معترضین یا قائم مقام قانونی آنان می توانند حداکثر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون دادخواست اعتراض خود را با در دست داشتن مدارک لازم به دادگاه صالح تقدیم و گواهی لازم را در این خصوص اخذ و به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند . اگر در این مدت ، بدون عذر موجه شرعی، مراجعه ننمایند معرض شناخته خواهند شد.

مبحث هشتم-مرجع تقدیم اعتراض
بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، اعتراض باید به طور کتباً و مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در آگهی نوبتی ، معین شده است و معمولأ همان اداره یا دایره یا شعبه ای است که آگهی های نوبتی را منتشر می کند ، تسلیم شود، و اگر به غیر از مرجع مذکور تقدیم گرددو ظرف مدت 90 روز به اداره ثبت محل نرسد ، اثر قانونی نخواهد داشت .
حسب ماده 86 آیین نامه ق.ث، در آگهی نوبتی، قید می شود: عرض حال را به اداره ای باید داد که آگهی را منتشر کرده است.دادخواست های اعتراض واصله در مهلت های قانونی را داخل مدت نامیده و در غیر این صورت، خارج از موعد قانونی محسوب می گردد.
اعتراض داخل مدت نسبت به حدود ، اعتراضی است که از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به مدت 30 روز تسلیم شود . (ماده 20 ق.ث)
رعایت ترتیب و مواعد ذکر شده برای آن است که :
اولأ : اداره ثبت از دعاوی راجع به ملک مورد تقاضای ثبت، مطلع شود ــ و دوباره کاری نشود ــ زیرا اگر فرض کنیم که دادخواست به مرجع دیگری ــ ولو آن مرجع دادگاه باشد ــ تقدیم گردد ، ممکن است اداره ثبت از آن مطلع نگردد و عملیات ثبتی را ادامه دهد ، و پس از پایان کار و احیانأ ثبت ملک از وجود اعتراض با خبر شود و بعدأ مجبور به تغییر دفتر املاک و ثبت آن به نام معترض شود .
ثانیأ : سرعت عمل هم بوجود آید ؛ زیرا از آنجا که پرونده ثبتی و آگهی نوبتی در اداره ثبت موجود است به محض وصول اعتراض ، بدون فوت وقت و احتیاج به اقدام دیگری ، می توان تشخیص داد که در مدت قانونی است یا خارج از آن ، حال آنکه اگر به مرجع دیگری تسلیم شود چون از تاریخ انتشار آگهی نوبتی ، اطلاعی ندارد ، نمی توان به آن سرعت و سهولت، بودن آن را در مدت یا خارج از مدت قانونی تشخیص دهد . ( شهری، منبعی پیشین، 60)
قبل از سال ۷۳ و تصویب قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب ۲۵/۲/۷۳، که به موجب تبصره ۲ آن اعتراض به تقاضای ثبت و تحدید حدود (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت)می باید توسط معترض ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی با تقدیم دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی صورت پذیرد . رویه چنین بود که معترض وقتی اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم می نمود دیگر تکلیفی نداشت و این اداره ثبت بود که موظف بود نسخه ای از اعتراض را به دادگاه محل ارسال نماید . از آنجائیکه اعتراض ممکن بود روی برگه های دادخواست و یا بطور عادی تسلیم اداره ثبت گردد در هر دو حالت قابل قبول بود ، بعد از وصول اعتراض به دادگاه ، چنانچه اعتراض با تقدیم دادخواست و بر روی برگه های مخصوص تنظیم شده بود و از حیث سایر تشریفات مانند هزینه دادرسی و تعداد نسخ و غیره نیز کامل بود ، که دادگاه اقدام به تعیین وقت رسیدگی می نمود ، اما در صورتی که اعتراض به روی برگه های دادخواست تنظیم نشده بود و یا اینکه روی برگه دادخواست تنظیم شده بود لکن از جهات دیگری ناقص بود ضمن ثبت آن اقدام به صدور برگ اخطار رفع نواقص می گردید .
بهر تقدیر معترض با تقدیم اعتراض خود به اداره ثبت دیگر تکلیفی نداشت .
از آنجائیکه که این شیوه در عمل موجب مشکلات عدیده ای شده بود و بعضاً اداره ثبت نسخه ای از اعتراض را به دادگاه ارسال ننموده و یا اینکه ارسال می نمود و در دادگاه به جهتی از جهات از بین می رفت و در نتیجه از یک طرف ادامه عملیات ثبتی متوقف می گردید و از طرف دیگر موجب تضییع حقوق متقاضی ثبتی می گردید ، به جهات مذکور در سال ۷۳ قانون فوق الذکر ، متقاضی را مکلف نمود که ظرف یک ماه بعد از تسلیم اعتراض خود به مرجع ثبتی دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم نماید .اما از آنجائیکه قانونگذار ضمانت اجرای آنرا تعیین ننموده بود مشخص نبود که بالاخره اگر معترض ، دادخواست به دادگاه تقدیم نمی کرد و تنها به تقدیم اعتراض به اداره ثبت اکتفا می کرد تکلیف چه بود ؟
در سال ۱۳۸۰ آئین نامه اجرائی قانون ثبت اصلاح گردید . به موجب ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه ضمن اینکه مقرر داشت که معترض باید ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی ، دادخواست به مرجع ذی صلاح قضایی تقدیم نماید و گواهی آن را به مرجع ثبتی تقدیم نماید . ضمانت اجرای عدم اقدام معترض را نیز مشخص نمود . به موجب ماده ۸۶ اصلاحی ، در صورتی که معترض ظرف مدت یک ماه از تاریخ
تسلیم اعتراض خود به مرجع ثبتی ، اقدام به تقدیم دادخواست به دادگاه صالح نکند ، متقاضی ثبت یا نماینده قانونی وی می تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به اداره ثبت تسلیم نماید . اداره ثبت با وصول گواهی مذکور بدون توجه به اعتراض عملیات ثبتی را با رعایت مقررات ادامه می دهد .
بنابراین در حال حاضر با توجه به ماده ۸۶ اصلاحی آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، معترض باید علاوه بر تسلیم اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض دادخواست به دادگاه صالح نیز تقدیم و گواهی آنرا به اداره ثبت تسلیم نماید در غیر این صورت و با ارائه گواهی عدم طرح دعوی توسط مستدعی ثبت عملیات ثبتی ادامه خواهد یافت .بر اساس ماده ۸۹ آئین نامه اجرائی قانون ثبت ، اعتراض اعم از اینکه در مهلت قانونی داده شده باشد یا خارج از مدت باید گرفته و متصدی امر بلافاصله روی اظهار نامه ملک مورد اعتراض در مورد هر اعتراض مهری که کلمه اعتراض روی آن نقش شده باشد زده و با قید تاریخ رسید به دهنده آن داده شود ، در صورتی که گواهی نامه جریان دعوی هم داده شود به همین طریق عمل می شود .
ماده ۹۱ آئین نامه قانون ثبت قبل از اصلاح سال ۱۳۸۰ « یک نسخه فقط از دادخواست در پرونده بایگانی و بقیه که باید به تعداد مستدعیان ثبت به اضافه یک نسخه باشد به دادگاه مربوطه فرستاده شود ، هر